鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１５ -10	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南西6.2m区道、中間画地		工業特別用途地区高度地区 (70,200)
b	４１０７Ｒ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	４１０７Ｒ -29	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西6m、北1.1m、三方路		１住居高度地区2種 (80,200)
d	４１１６ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	４１０５ -17	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、南東3m、角地		１住居高度地区2種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	360,912	100 [ 94.1]	383,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 293,613	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	294,485	100 [ 81.6]	360,888		361,000
c	(　 ) 406,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	380,162	100 [ 99.0]	384,002		384,000
d	(　 ) 265,097	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	274,946	100 [ 77.6]	354,312		354,000
e	(　 ) 289,722	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	284,085	100 [ 79.1]	359,147		359,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 373,000 円／㎡]

葛飾 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,697,894	1,000,102	4,697,792	3,354,450	1,343,342	（　0.9666） 1,298,474	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	29,510,773 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも平均専有面積３４㎡程度の共同住宅（全６戸）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	90.0	67.50	2,400	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	2,454	165,645	1.0	165,645
							1.0	165,645
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	2,500	168,750	1.0	168,750
							1.0	168,750
～

～

計		225.00	90.0	202.50		496,395		496,395
								496,395

⑨年額支払賃料	496,395 円　×　12ヶ月　＝　 5,956,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,956,740 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,462,331 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,395 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 496,395 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 231,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,697,894 円　　　　（　 41,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１０賃　　　　-13	2,424 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,454 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-17	2,301 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,498
c	４１０９賃　　　　-3	2,813 ( 2,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,631

葛飾 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	53,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	178,702 円	5,956,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 454,700 円	53,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,000,102 円　（　　　　　　 7,247 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9666

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,500,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,354,450 円（　　　　　 24,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,697,894 円
②総費用	1,000,102 円
③純収益　①－②	4,697,792 円
④建物等に帰属する純収益	3,354,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,343,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,298,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,510,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
葛飾 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -35

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　勝田　晴彦

TEL.

鑑定評価額

50,600,000 円

１㎡当たりの価格

367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区お花茶屋１丁目５３０番１６｢お花茶屋１－３－７｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	お花茶屋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

お花茶屋駅北西方

220m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと思料
する。コロナ禍においても一定の需要は見られ、地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 372,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区内の京成線、ＪＲ常磐線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は葛飾区に地縁的選好
性を有する第１次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。お花茶屋商店街に近い
ため生活利便性に比較的恵まれており、コロナ禍においても住宅需要は概ね堅調である。土地は１００㎡程度で３，５
００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円～５，０００万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も散見されるが、低層住宅地として戸建中心の地域が形成されていることから、取引は自用目的が中心となる
ため、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。取引事例比較法では類似地域等より多数の信頼性のある取引
事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[101.0]

100
[110.9]

[100.0]
100

366,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はここ最近やや減少傾向にあるが新設住
宅着工戸数は概ね例年並みの水準まで回復。
コロナ禍による住宅市場への影響は限定的と
なりつつある。

お花茶屋駅から徒歩３分程度の住宅地域であ
り、自用目的の取引が中心である。地価は横
ばい若しくはやや強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１６ -23	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西3.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	４１１６ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	４１０１ -41	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１０１ -14	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南4m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,603	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	277,027	100 [ 73.0]	379,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	379,000
b	(　 ) 265,097	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	274,946	100 [ 72.8]	377,673		378,000
c	(　 ) 323,942	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	309,750	100 [ 84.7]	365,702		366,000
d	(　 ) 400,391	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	385,153	100 [ 105.6]	364,728		365,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

葛飾 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,346,134	914,870	4,431,264	3,009,600	1,421,664	（　0.9760） 1,387,544	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,535,091 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、平均専有面積約３４㎡のコンパクトタイプ６戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	90.0	67.50	2,250	151,875	1.0	151,875
							1.0	151,875
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	2,300	155,250	1.0	155,250
							1.0	155,250
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	2,350	158,625	1.0	158,625
							1.0	158,625
～

～

計		225.00	90.0	202.50		465,750		465,750
								465,750

⑨年額支払賃料	465,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,589,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,589,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,125,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 465,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 216,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,346,134 円　　　　（　 38,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０９賃　　　　-3	2,813 ( 2,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [101.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０９賃　　　　-8	2,840 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [119.0]	100 [ 99.0]	2,511
c	４１２１賃　　　　-6	2,692 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	2,622

葛飾 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	48,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	167,670 円	5,589,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 914,870 円　（　　　　　　 6,629 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,009,600 円（　　　　　 21,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,346,134 円
②総費用	914,870 円
③純収益　①－②	4,431,264 円
④建物等に帰属する純収益	3,009,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,421,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,387,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,535,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）