別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 葛飾 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛飾 -24 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.

鑑定評価額 42,300,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葛飾区立石４丁目４１番１ ｢立石４－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 、事業所の混在する 住宅地域 北4m区道 水道、ガス、下水 京成立石 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ区道 交通 施設 京成立石駅北西方 450m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の熟成した一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。格別な変動要因は見られず、 当面は現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響が弱まっており回復傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線、押上線等の駅から徒歩圏内を中心とした葛飾、江戸川区等の住宅地域である。中心となる需 要者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等。当該地域は葛飾区中心地区で、防災性、利便性、快適 性が高く、再開発等が進行中、商業、公共施設も充実し需給動向も安定している。中心となる取引価格帯は、土地は１ ００㎡程度３，３００～４，３００万円程度、新築戸建住宅は１００㎡程度４，５００～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格 水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同 程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比 較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葛飾 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    407,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [121.6] [100.0] 100 334,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    329,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葛飾区の地価水準は、新型コロナ等の影響で 下落、横ばい傾向であったが、昨年はその影 響が弱まり回復傾向。先行きは不透明。高齢 化は、やや進行。 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。居住 環境は整備され、地域内の需給は安定してい る。地域要因に格別な変動要因は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％