鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１９ -1	葛飾区		更地	（　）	袋地等	北西11m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１１６ -21	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	４１０８ -38	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１１１ -17	葛飾区		更地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e	４１１５ -10	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南西6.2m区道、中間画地		工業特別用途地区高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,897	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	367,278	100 [ 106.0]	346,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 168,835	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 104.0]	327,930	100 [ 99.9]	328,258		328,000
c	(　 ) 320,891	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	320,255	100 [ 91.1]	351,542		352,000
d	(　 ) 348,479	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	354,821	100 [ 99.8]	355,532		356,000
e	(　 ) 372,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	360,912	100 [ 106.1]	340,162		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

葛飾 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,856,808	869,100	3,987,708	2,500,540	1,487,168	（　0.9728） 1,446,717	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,879,932 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.6 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積３０㎡程度のワンルーム、６住戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,400	216,000	1.0	216,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,500	225,000	1.0	225,000
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		441,000		441,000
								0

⑨年額支払賃料	441,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,292,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,292,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,852,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,856,808 円　　　　（　 30,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-16	2,573 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-18	2,853 ( 2,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,033
c	４１１０賃　　　　-6	3,741 ( 3,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [104.0]	3,056

葛飾 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,300 円	37,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	264,600 円	5,292,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 869,100 円　（　　　　　　 5,501 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,500,540 円（　　　　　 15,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,856,808 円
②総費用	869,100 円
③純収益　①－②	3,987,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,500,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,487,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,446,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,879,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
葛飾 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -4

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

52,600,000 円

１㎡当たりの価格

333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区お花茶屋３丁目３９６番１２｢お花茶屋３－２３－６｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	お花茶屋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　　
　４ｍ区道

交通

施設

お花茶屋駅北方

700m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

低層の住宅地域として成熟しており、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、異次元緩和によ
る低金利の継続下、新型コロナ未収束ながら、やや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 343,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね区内の京成本線各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人や地元
開発業者等。最寄駅から都心への接近性に優れ利便性が高いので安定した需要がある一方、徒歩１０分圏内の住宅地供
給は限定的で稀少性が高く、近年、需給は安定推移してきた。この１年も新型コロナ未収束ながら、需要堅調である。
需要の中心価格帯は土地７０～１００㎡で２５００～３５００万円程度、新築建売住宅は４０００万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸共同住宅も見受けられるが、もっと駅寄りの商店街の終端付近にアパート等が増加し、近隣地域周辺の収益物件は
競争力が弱まっており、収益価格は低位に試算された。居住の快適性・利便性等が重視され価格形成される住宅地域で
取引の中心は自己使用目的の戸建住宅である。よって、豊富な事例から求められ実証的で信頼性の高い比準価格を重視
し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[101.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

333,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は対前年同月比で減少しているが、
ワクチン接種の進捗で経済活動が再開し、不
動産需要は堅調で、新型コロナ未収束ながら
地価は上昇傾向。

最寄駅徒歩圏内で長い商店街を通り帰れる立
地で、利便性・安全性等が高く地域要因に格
別の変動はない。需要は堅調で新型コロナ未
収束も地価上昇。

地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標
準的である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１９ -1	葛飾区		更地	（　）	袋地等	北西11m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１１３ -12	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.5m区道、中間画地		工業高度地区3種特別用途地区 (70,200)
c	４１０８ -38	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１０２ -26	葛飾区		貸家建付地	（　）	不整形	北5.4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,897	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	367,278	100 [ 106.0]	346,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 306,485	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	296,760	100 [ 91.0]	326,110		326,000
c	(　 ) 320,891	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	320,255	100 [ 94.1]	340,335		340,000
d	(　 ) 268,908	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	278,888	100 [ 80.8]	345,158		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

葛飾 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,499,981	725,996	3,773,985	2,372,480	1,401,505	（　0.9728） 1,363,384	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,986,000 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.6 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３０㎡　ワンルームを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,220	199,800	1.0	199,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,320	208,800	1.0	208,800
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		408,600		408,600
								0

⑨年額支払賃料	408,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,903,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,903,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 406,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,496,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	408,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,499,981 円　　　　（　 28,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-16	2,573 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,322 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-17	2,301 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,280
c	４１０３賃　　　　-18	2,853 ( 2,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	2,557

葛飾 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,096 円	4,903,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,996 円　（　　　　　　 4,595 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,372,480 円（　　　　　 15,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,499,981 円
②総費用	725,996 円
③純収益　①－②	3,773,985 円
④建物等に帰属する純収益	2,372,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,401,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,363,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,986,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）