鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６２１７ -2	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m区道、西3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -10	足立区		建付地	（　）	長方形	西6.7m区道、中間画地		商業 (100,371)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -54	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -72	足立区		更地	（　）	長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	Ｒ０４（公）８６３５ -1	足立区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、西4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,125	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	532,489	100 [ 78.7]	676,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	697,000
b	(　 ) 696,799	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,980	100 [ 93.0]	753,742		776,000
c	(　 ) 450,450	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	435,006	100 [ 73.1]	595,083		613,000
d	(　 ) 703,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	943,895	100 [ 144.4]	653,667		673,000
e	(　 ) 488,501	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	534,797	100 [ 82.2]	650,605		670,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 686,000 円／㎡]

足立 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,989,295	6,458,754	24,530,541	19,186,200	5,344,341	（　0.9553） 5,105,449	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,558,310 円　　　　（　 500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ7	970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	14.8 m x 18.6 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロア貸し店舗、３階～７階１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

周辺地域の類似した建物の状況を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	5,200	751,400	5.0	3,757,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	4,500	573,750	5.0	2,868,750
							0.0	0
3～ 6	住宅	130.00	80.0	104.00	2,700	280,800	1.0	280,800
							1.0	280,800
7～ 7	住宅	130.00	80.0	104.00	2,950	306,800	1.0	306,800
							1.0	306,800
～

計		970.00	81.6	792.00		2,755,150		8,055,750
								1,430,000

⑨年額支払賃料	2,755,150 円　×　12ヶ月　＝　 33,061,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,061,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,810,253 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,251,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,055,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,430,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 664,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,989,295 円　　　　（　 127,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-3	2,743 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-12	2,555 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,747
c	Ｒ０４（公）６２１７　　　　-12	2,569 ( 2,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,823

足立 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	297,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	991,854 円	33,061,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,458,754 円　（　　　　　　 26,579 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 970.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,186,200 円（　　　　　 78,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,989,295 円
②総費用	6,458,754 円
③純収益　①－②	24,530,541 円
④建物等に帰属する純収益	19,186,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,344,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,105,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,558,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
足立 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-32

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岡村　淑子

TEL.

鑑定評価額

165,000,000 円

１㎡当たりの価格

681,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住橋戸町１０１番外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域	北東（駅前広場）区道、南東側道	水道、ガス、下水	千住大橋駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

駅前広場　区道

交通

施設

千住大橋駅駅前広場接
面

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

千住大橋駅の駅前広場は徐々に商業集積性が高まってきており、背後地のマンション開発等で人口流入も見込ま
れるため、今後も熟成度が高まっていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 714,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 502,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足立区内及び周辺区の駅前商業地域である。需要者は地元開発業者や個人・法人の自己使用目的、又は収
益目的の事業者が中心である。規模がまとまればマンション開発業者等の参入も見込まれる。背後地のマンション開発
計画が徐々に進行し、将来の発展性を有するため需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は６０
０，０００～７５０，０００円／㎡程度と思われるが、規模・個別的要因・利用用途等により価格帯に幅が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は、駅前広場
に面した店舗、併用マンション等が建ち並ぶ商業地域にある。取引に当たっては収益性も十分考慮されるが、収益価格
が市場をけん引している地域とは言えないと思料されるので、市場での希少性を反映した実証的な比準価格を標準とし
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 545,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 83.4]

[103.0]
100

679,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    674,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物件選別化の傾向が続き、条件の良い規模が
まとまった土地は供給が限定的である一方、
需要は堅調に推移している。

千住大橋駅前ロータリーに面する商業地域で
、同一需給圏内での競争力は中程度である。
地域要因に特別の変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -12.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -10	足立区		建付地	（　）	長方形	西6.7m区道、中間画地		商業 (100,371)
b	Ｒ０４（公）７９３５ -30	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.4m区道、中間画地		近商地区計画等新防火区域 (100,400)
c	Ｒ０４（公）６２１７ -2	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m区道、西3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	Ｒ０４（公）７４２１ -21	足立区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 696,799	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,980	100 [ 94.0]	745,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	768,000
b	(　 ) 733,472	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	740,807	100 [ 105.4]	702,853		724,000
c	(　 ) 515,125	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	532,489	100 [ 79.6]	668,956		689,000
d	(　 ) 586,737	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	592,604	100 [ 90.4]	655,535		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 714,000 円／㎡]

足立 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,005,930	6,458,934	24,546,996	19,186,200	5,360,796	（　0.9553） 5,121,168	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,932,571 円　　　　（　 502,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ7	970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	14.8 m x 18.6 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロアー貸し店舗、３～７階１ＬＤＫ，平均専有面積約３５㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域的・用途的に標準なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	5,200	751,400	5.0	3,757,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	4,300	548,250	5.0	2,741,250
							0.0	0
3～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	2,700	280,800	1.0	280,800
							1.0	280,800
6～ 7	住宅	130.00	80.0	104.00	2,950	306,800	1.0	306,800
							1.0	306,800
～

計		970.00	81.6	792.00		2,755,650		7,954,250
								1,456,000

⑨年額支払賃料	2,755,650 円　×　12ヶ月　＝　 33,067,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,067,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,810,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,257,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,954,250 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,456,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 676,112 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,005,930 円　　　　（　 127,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-3	2,743 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-11	2,761 ( 2,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,846
c	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-12	2,555 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,634

足立 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	297,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	992,034 円	33,067,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 566,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,458,934 円　（　　　　　　 26,580 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 970.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,186,200 円（　　　　　 78,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,005,930 円
②総費用	6,458,934 円
③純収益　①－②	24,546,996 円
④建物等に帰属する純収益	19,186,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,360,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,121,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,932,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502,000 円／㎡）