鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７２７７ -8	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	北1.8m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	Ｒ０４（公）７２７７ -29	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	北3.3m私道、東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -11	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,240)
d	Ｒ０４（公）７４２１ -21	足立区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	Ｒ０４（公）８５０４ -4	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m道路、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 616,523	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	627,620	100 [ 103.2]	608,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 412,710	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	436,404	100 [ 72.6]	601,107		601,000
c	(　 ) 792,805	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	801,526	100 [ 134.0]	598,154		598,000
d	(　 ) 586,737	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	592,604	100 [ 99.0]	598,590		599,000
e	(　 ) 606,683	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	594,433	100 [ 99.5]	597,420		597,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 601,000 円／㎡]

足立 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,497,296	1,238,912	5,258,384	3,732,640	1,525,744	（　0.9526） 1,453,424	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,605,333 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	83 ㎡	5.5 m x 15.4 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～４階：ファミリータイプ、３戸。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似する建物のレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	80.0	48.00	3,200	153,600	3.0	460,800
							1.0	153,600
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,500	135,000	2.0	270,000
							1.0	135,000
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	2.0	275,400
							1.0	137,700
4～ 4	住宅	60.00	90.0	54.00	2,600	140,400	2.0	280,800
							1.0	140,400
～

計		240.00	87.5	210.00		566,700		1,287,000
								566,700

⑨年額支払賃料	566,700 円　×　12ヶ月　＝　 6,800,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,800,400 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 578,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,222,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,287,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,700 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 263,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,497,296 円　　　　（　 78,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-23	2,569 ( 2,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,610 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-7	2,488 ( 2,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,514
c	Ｒ０４（公）６２１７　　　　-5	2,599 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,652

足立 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,400 円	56,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	204,012 円	6,800,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 483,600 円	56,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,900 円	56,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,900 円	56,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,238,912 円　（　　　　　　 14,927 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,900,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,732,640 円（　　　　　 44,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,497,296 円
②総費用	1,238,912 円
③純収益　①－②	5,258,384 円
④建物等に帰属する純収益	3,732,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,525,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,453,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,605,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
足立 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-27

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　古家　一郎

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

593,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住４丁目４３番７｢千住４－４－１４｣				②地積　(㎡)	83 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南7.3m区道	水道、ガス、下水	北千住 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ区道

交通

施設

北千住駅北西方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

北千住駅北西方に広がる近隣商業地として成熟しており、当面は現況のままで推移するものと予測される。地価
水準は、安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線「北千住」駅を中心とした足立区内に存する駅近の商業地域。需要者の中心は、当該地域に
地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者が見込まれる。大学生も戻り、各媒体によるエリア紹介等から注目され、
中心商業地は繁華性が高まり、コロナ禍にも関わらず空店舗は非常に少ない。取引には個別事情が反映されるため、中
心価格帯を見出すのは困難性が伴うが、土地は１㎡当たり５００，０００円以上になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ常磐線「北千住」駅を最寄とする商業地域より、同種の取引事例を収集・採用した。一方、店舗・事務所等の賃貸
用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益価格が比準価格と比べて低位に求められたのは、自社物件の余
剰面積を賃貸する等、投資目的以外の物件も含まれるためと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 545,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 93.5]

[100.0]
100

588,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年から続くコロナ禍は事務所や店舗需要を
減退させ、物流は活況を呈するという二面性
を有している。

北千住駅北西方のサンロード沿い近隣商業地
域であり、地域要因に特段の変動はみられな
い。

個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は中位程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）４６４５ -29	足立区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北4m、角地		商業地区計画等 (100,480)
b	Ｒ０４（公）６２１７ -29	足立区		建付地	（　）	台形	西4.6m区道、北2m、南3m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,276)
c	Ｒ０４（公）７４２１ -36	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.9m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -72	足立区		更地	（　）	長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 771,110	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	788,881	100 [ 119.9]	657,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	658,000
b	(　 ) 788,271	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	892,219	100 [ 102.9]	867,074		867,000
c	(　 ) 685,960	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	674,645	100 [ 118.8]	567,883		568,000
d	(　 ) 703,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	943,895	100 [ 120.0]	786,579		787,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

足立 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,169,428	1,193,198	4,976,230	3,568,640	1,407,590	（　0.9526） 1,340,870	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,925,476 円　　　　（　 385,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ4	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	83 ㎡	5.5 m x 15.4 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～４階ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建築物の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	80.0	48.00	3,400	163,200	5.0	816,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,240	120,960	2.0	241,920
							1.0	120,960
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,400	129,600	2.0	259,200
							1.0	129,600
4～ 4	住宅	60.00	90.0	54.00	2,420	130,680	2.0	261,360
							1.0	130,680
～

計		240.00	87.5	210.00		544,440		1,578,480
								381,240

⑨年額支払賃料	544,440 円　×　12ヶ月　＝　 6,533,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,533,280 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 555,329 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,977,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,578,480 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,240 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,169,428 円　　　　（　 74,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-16	2,613 ( 2,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-17	2,319 ( 2,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,319
c	Ｒ０４（公）６２０５　　　　-15	2,830 ( 2,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,830

足立 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,400 円	54,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,998 円	6,533,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,400 円	54,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,193,198 円　（　　　　　　 14,376 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,568,640 円（　　　　　 42,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,169,428 円
②総費用	1,193,198 円
③純収益　①－②	4,976,230 円
④建物等に帰属する純収益	3,568,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,407,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,340,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,925,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,000 円／㎡）