鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）８４５１ -10	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北9.5m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	Ｒ０４（公）８５０４ -16	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ０４（公）６２１７ -30	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -44	足立区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m区道、南22m、角地		準住居高度地区2種 (80,229)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,222	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,730	100 [ 96.9]	372,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 300,527	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,335	100 [ 82.0]	372,360		372,000
c	(　 ) 443,942	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,942	100 [ 118.4]	374,951		375,000
d	(　 ) 323,776	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	314,660	100 [ 91.1]	345,401		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

足立 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,813,684	4,417,740	16,395,944	14,387,100	2,008,844	（　0.9519） 1,912,219	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	44,470,209 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.45	Ｓ7	898.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火	70 ％	300 ％	300 ％	260 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ　店舗フロア貸し　、２Ｆ以上　住宅　平均専有面積約５５㎡

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.40	61.2	87.75	3,410	299,228	6.0	1,795,368
							0.0	0
2～ 3	住宅	125.87	90.6	114.10	2,100	239,610	1.0	239,610
							1.0	239,610
4～ 5	住宅	125.87	90.6	114.10	2,250	256,725	1.0	256,725
							1.0	256,725
6～ 7	住宅	125.87	90.6	114.10	2,350	268,135	1.0	268,135
							1.0	268,135
～

計		898.62	85.9	772.35		1,828,168		3,324,308
								1,528,940

⑨年額支払賃料	1,828,168 円　×　12ヶ月　＝　 21,938,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 772.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,938,016 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,864,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,073,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,324,308 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,528,940 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 709,982 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,813,684 円　　　　（　 80,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-22	2,051 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-23	1,991 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	2,067
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-24	2,677 ( 2,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	2,608

足立 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	217,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	658,140 円	21,938,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,844,500 円	217,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,417,740 円　（　　　　　　 16,991 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 898.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,387,100 円（　　　　　 55,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,813,684 円
②総費用	4,417,740 円
③純収益　①－②	16,395,944 円
④建物等に帰属する純収益	14,387,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,008,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,912,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,470,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
足立 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-23

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　新井　帰

TEL.

鑑定評価額

91,000,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区栗原４丁目９番７｢栗原４－９－６｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 防火（その他） (70,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事業所のほか住宅等が混在する商業地域	西20m都道	水道、ガス、下水	大師前 890m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

大師前駅北東方

890m

法令

規制

準住居
(70,300)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

尾竹橋通り沿いに飲食店舗や店舗兼共同住宅が見られる路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面
現状を維持していくものと予測する。依然として新型コロナの影響はあるものの、地価は概ね横ばいである。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の中心は、区内に地縁性を有す
る個人事業者や投資目的の個人又は法人で、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。最寄駅からやや距
離があり、店舗の連たん性もやや劣るため、テナント店舗の出店はやや低調であるが、一定の需要は認められる。取引
価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、事業者向けの自用店舗・事務所のほか、最寄駅からやや距離があるものの賃貸用の店舗ビルや店舗兼共
同住宅も比較的多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、収益
価格の相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 460,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[100.0]
100

350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナの影響による厳しい
状況が徐々に緩和される中で、持ち直しの動
きがみられる。不動産市況は持ち直しつつあ
る。

幹線道路沿いに飲食店舗や店舗兼共同住宅が
多くみられる路線商業地域で、地域要因に特
段の変化は認められない。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６７４３ -26	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	南25m都道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,400)
b	Ｒ０４（公）７９３１ -29	足立区		建付地	（　）	長方形	東30m国道、北4m、角地		準工地区計画等 (80,400)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -29	足立区		更地	（　）	台形	東15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -22	足立区		更地	（　）	不整形	西25m国道、北東2.7m、二方路		近商高度地区最低7m (90,336)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,417	100 [ 69.6]	374,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	374,000
b	(　 ) 317,907	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,790	100 [ 83.1]	378,809		379,000
c	(　 ) 320,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,074	100 [ 83.3]	384,242		384,000
d	(　 ) 330,575	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	349,018	100 [ 92.9]	375,692		376,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 378,000 円／㎡]

足立 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,070,638	4,458,547	16,612,091	14,519,700	2,092,391	（　0.9519） 1,991,747	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	46,319,698 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.45	Ｓ7	898.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火	70 ％	300 ％	300 ％	260 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貨し、２～７階居宅ファミリータイプ・平均専有面積５７㎡と想定した。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.40	61.2	87.75	3,176	278,694	6.0	1,672,164
							0.0	0
2～ 3	住宅	125.87	90.6	114.10	2,250	256,725	1.0	256,725
							1.0	256,725
4～ 5	住宅	125.87	90.6	114.10	2,295	261,860	1.0	261,860
							1.0	261,860
6～ 7	住宅	125.87	90.6	114.10	2,340	266,994	1.0	266,994
							1.0	266,994
～

計		898.62	85.9	772.35		1,849,852		3,243,322
								1,571,158

⑨年額支払賃料	1,849,852 円　×　12ヶ月　＝　 22,198,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 772.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,198,224 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,886,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,311,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,243,322 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,571,158 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 729,587 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,070,638 円　　　　（　 81,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-22	2,051 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [101.0]	100 [104.0]	2,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-23	1,991 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,252
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-24	2,677 ( 2,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	2,481

足立 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	219,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	665,947 円	22,198,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,458,547 円　（　　　　　　 17,148 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 898.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,519,700 円（　　　　　 55,845 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,070,638 円
②総費用	4,458,547 円
③純収益　①－②	16,612,091 円
④建物等に帰属する純収益	14,519,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,092,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,991,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,319,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）