鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７９３１ -25	足立区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ０４（公）８６３５ -1	足立区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、西4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ０４（公）７４２１ -35	足立区		建付地	（　）	袋地等	北6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -42	足立区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		１住居 (70,240)
e	Ｒ０４（公）６７４３ -6	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m区道、南9m、角地		近商地区計画等土地区画整理 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 467,816	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	468,752	100 [ 86.6]	541,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 488,501	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	534,797	100 [ 91.1]	587,044		587,000
c	(　 ) 401,308	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	480,625	100 [ 88.4]	543,693		544,000
d	(　 ) 467,006	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,874	100 [ 84.6]	554,225		554,000
e	(　 ) 474,453	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	457,734	100 [ 78.3]	584,590		585,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 563,000 円／㎡]

足立 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,520,274	4,953,386	19,566,888	15,875,200	3,691,688	（　0.9526） 3,516,702	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,731,000 円　　　　（　 410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.61	Ｓ8	972.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貨し、２～８階居宅２Ｋ・平均専有面積３６㎡と想定した。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.78	43.0	57.11	3,300	188,463	6.0	1,130,778
							0.0	0
2～ 2	住宅	119.96	89.2	107.00	2,507	268,249	1.0	268,249
							1.0	268,249
3～ 5	住宅	119.96	89.2	107.00	2,592	277,344	1.0	277,344
							1.0	277,344
6～ 8	住宅	119.96	89.2	107.00	2,676	286,332	1.0	286,332
							1.0	286,332
～

計		972.50	82.9	806.11		2,147,740		3,090,055
								1,959,277

⑨年額支払賃料	2,147,740 円　×　12ヶ月　＝　 25,772,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 806.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,772,880 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,190,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,582,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,090,055 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,959,277 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 909,815 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,520,274 円　　　　（　 120,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-1	2,561 ( 2,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,704 円/㎡　月額支払賃料（　 2,592 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-3	2,687 ( 2,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,687
c	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-7	2,951 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,951

足立 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	242,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	773,186 円	25,772,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,953,386 円　（　　　　　　 24,281 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 972.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,875,200 円（　　　　　 77,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,520,274 円
②総費用	4,953,386 円
③純収益　①－②	19,566,888 円
④建物等に帰属する純収益	15,875,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,691,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,516,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,731,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
足立 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-21

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岡村　淑子

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

552,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区東綾瀬１丁目２４番２｢東綾瀬１－２４－２｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,400) 防火（その他）高度地区最低7m (70,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域	西15m都道	水道、ガス、下水	綾瀬 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

綾瀬駅　北東方

550m

法令

規制

準住居
(70,400)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

川の手通り沿いに飲食店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも地域要因に格別の変動は無く、
新型コロナウイルス感染症の収束までは店舗用地としての需要はやや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 563,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、足立区内の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者や
中小法人事業者等である。準幹線道路沿いの比較的用途の多様性が認められる地域で、規模がまとまれば分譲マンショ
ン開発業者の参入も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地は５００，０００～６００，０００円／㎡程度と思
われるが、規模・個別的要因・利用用途等により価格帯に幅が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は川の手通り
沿いに店舗、事務所、併用マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。よって取引に当たっては収益性も十分考慮さ
れるが、収益価格が市場をけん引している地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を標準として収益価
格を比較考量し、一般的要因も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化する感染症の影響で、飲食業界等では
業績や資金繰り悪化の企業もある。収束時期
等先行きの不透明感があり、需要者は模様眺
めの状態である。

店舗、併用共同住宅等が連坦する商業地域で
、用途の多様性が認められ、競争力は中程度
である。地域要因に特別の変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７４２１ -21	足立区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -43	足立区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、北6m、角地		準住居高度地区最低7m (80,400)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -41	足立区		建付地	（　）	不整形	西25m国道、北5m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
d	Ｒ４（公）１０１５６ -6	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.1m区道、北東4.9m、二方路		近商高度地区最低7m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,737	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	592,604	100 [ 104.5]	567,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	567,000
b	(　 ) 418,106	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	399,789	100 [ 76.5]	522,600		523,000
c	(　 ) 526,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	527,924	100 [ 90.8]	581,414		581,000
d	(　 ) 515,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	505,881	100 [ 86.9]	582,142		582,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 563,000 円／㎡]

足立 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,421,007	4,950,266	19,470,741	15,875,200	3,595,541	（　0.9526） 3,425,112	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	81,550,286 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.78	Ｓ8	972.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗、２～８階平均専有面積約３６㎡２Ｋ住宅を想定した。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

地域的・用途的に標準なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.78	43.0	57.11	3,300	188,463	6.0	1,130,778
							0.0	0
2～ 2	住宅	119.96	89.2	107.00	2,510	268,570	1.0	268,570
							1.0	268,570
3～ 5	住宅	119.96	89.2	107.00	2,590	277,130	1.0	277,130
							1.0	277,130
6～ 8	住宅	119.96	89.2	107.00	2,650	283,550	1.0	283,550
							1.0	283,550
～

計		972.50	82.9	806.11		2,139,073		3,081,388
								1,950,610

⑨年額支払賃料	2,139,073 円　×　12ヶ月　＝　 25,668,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 806.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,668,876 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,181,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,487,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,081,388 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,950,610 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 905,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,421,007 円　　　　（　 119,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-1	2,561 ( 2,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,702 円/㎡　月額支払賃料（　 2,590 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）９０２４　　　　-10	2,309 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,480
c	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-11	2,632 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,741

足立 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	242,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	770,066 円	25,668,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,950,266 円　（　　　　　　 24,266 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 972.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,875,200 円（　　　　　 77,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,421,007 円
②総費用	4,950,266 円
③純収益　①－②	19,470,741 円
④建物等に帰属する純収益	15,875,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,595,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,425,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,550,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）