鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -22	足立区		更地	（　）	不整形	西25m国道、北東2.7m、二方路		近商高度地区最低7m (90,336)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -29	足立区		更地	（　）	台形	東15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -32	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	西16m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,229)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -70	足立区		更地	（　）	長方形	南33m都道、西6m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)
e	Ｒ０４（公）８６３５ -19	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15.9m区道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 330,575	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	349,018	100 [ 75.3]	463,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	450,000
b	(　 ) 320,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,074	100 [ 67.9]	471,390		457,000
c	(　 ) 348,078	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	367,497	100 [ 80.1]	458,798		445,000
d	(　 ) 508,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	483,954	100 [ 103.5]	467,588		454,000
e	(　 ) 302,129	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,035	100 [ 64.0]	473,492		459,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

足立 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,100,736	13,466,793	51,633,943	43,163,300	8,470,643	（　0.9326） 7,899,722	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	183,714,465 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	259.58	ＲＣ14	2,613.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	567 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１４階住居　１ＤＫ、２ＬＤＫ、３ＬＤＫ　専有面積３８㎡～６８㎡。

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

当該地域において標準的有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.30	91.6	86.38	2,800	241,864	5.0	1,209,320
							0.0	0
2～ 4	住宅	237.32	96.8	229.73	2,200	505,406	2.0	1,010,812
							1.0	505,406
5～14	住宅	180.74	95.8	173.15	2,270	393,051	2.0	786,102
							1.0	393,051
～

～

計		2,613.66	95.9	2,507.07		5,688,592		12,102,776
								5,446,728

⑨年額支払賃料	5,688,592 円　×　12ヶ月　＝　 68,263,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,507.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,263,104 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,802,364 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,460,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,102,776 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,446,728 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,529,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,100,736 円　　　　（　 114,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）６７４３　　　　-24	2,006 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）６７４３　　　　-36	1,985 ( 1,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,276
c	Ｒ０４（公）６７４３　　　　-17	1,977 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,238

足立 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,966,000 円	661,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,047,893 円	68,263,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,618,500 円	661,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,466,793 円　（　　　　　　 23,751 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	661,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 2,613.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,163,300 円（　　　　　 76,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,100,736 円
②総費用	13,466,793 円
③純収益　①－②	51,633,943 円
④建物等に帰属する純収益	43,163,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,470,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,899,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,714,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
足立 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-8

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岸　裕一

TEL.

鑑定評価額

251,000,000 円

１㎡当たりの価格

442,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区足立４丁目１７８５番１｢足立４－１３－６｣				②地積　(㎡)	567 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
	不整形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	小売店舗、マンション等が混在する路線商業地域	西25m国道	水道、ガス、下水	五反野 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

五反野駅北西方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道４号沿いにおいて、店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内に格別の変動要因はな
く、当面現状を維持してゆくものと予測する。地価水準は、当面は横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区及び周辺区の路線商業地域である。需要の中心は地元開発業者等であるが、収益物件は個人投資
家等の需要もあるほか、大規模画地には大手企業等の投資も見られる。商圏は駅徒歩圏あるいはバス路線の範囲であり
、都心部の商業地と比べると商圏は広くはない。新型コロナウィルスの影響が懸念されたが、現時点では周辺不動産市
場への影響は小幅にとどまっているものと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗付共同住宅や店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は市場の実勢を反映した実証的な規範性
の高い価格である。収益価格は店舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。本件においては、市場実
態を反映している比準価格を重視し、収益性を反映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 408,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 89.8]

[ 97.0]
100

441,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる緊急事態宣言以降、景気及
び雇用の先行き不安等により、取引市場が停
滞し、下落傾向にある。

地域要因の変動は認められないが、新型コロ
ナウイルス感染症の発生以降、景気及び雇用
の先行き不安等により、取引市場等が停滞し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７４２１ -35	足立区		建付地	（　）	袋地等	北6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -43	足立区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、北6m、角地		準住居高度地区最低7m (80,400)
c	Ｒ０４（公）７９３１ -5	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,240)
d	Ｒ４（公）１０１５６ -13	足立区		更地	（　）	長方形	西7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,308	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	480,625	100 [ 90.9]	528,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	513,000
b	(　 ) 418,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	398,196	100 [ 93.8]	424,516		412,000
c	(　 ) 468,733	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	451,895	100 [ 90.6]	498,780		484,000
d	(　 ) 475,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	475,221	100 [ 101.7]	467,277		453,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

足立 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,570,631	14,450,181	55,120,450	46,493,600	8,626,850	（　0.9326） 8,045,400	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	187,102,326 円　　　　（　 330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	259.58	ＲＣ14	2,613.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	567 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貨し、２～１４階居宅ファミリータイプ・平均専有面積４５㎡と想定

⑦有効率　 95.9 ％
の理由

同種建物における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.30	91.6	86.38	3,060	264,323	6.0	1,585,938
							0.0	0
2～ 4	住宅	237.32	96.8	229.73	2,354	540,784	1.0	540,784
							1.0	540,784
5～14	住宅	180.74	95.8	173.15	2,424	419,716	1.0	419,716
							1.0	419,716
～

～

計		2,613.66	95.9	2,507.07		6,083,835		7,405,450
								5,819,512

⑨年額支払賃料	6,083,835 円　×　12ヶ月　＝　 73,006,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,507.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上なし

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,006,020 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,205,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,800,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,405,450 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,819,512 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,702,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,570,631 円　　　　（　 122,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）９３９３　　　　-17	2,361 ( 2,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,354 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）６７４３　　　　-21	2,286 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,507
c	Ｒ０４（公）４６４５　　　　-18	2,135 ( 2,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,293

足立 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,272,000 円	712,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,190,181 円	73,006,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,052,000 円	712,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	712,000 円	712,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	712,000 円	712,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,450,181 円　（　　　　　　 25,485 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	712,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 2,613.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,493,600 円（　　　　　 81,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,570,631 円
②総費用	14,450,181 円
③純収益　①－②	55,120,450 円
④建物等に帰属する純収益	46,493,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,626,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,045,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,102,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,000 円／㎡）