鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４（公）１０１５６ -25	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、中間画地		近商 (90,400)
b	Ｒ０４（公）７４２１ -26	足立区		建付地	（　）	長方形	東12m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ０４（公）７９３１ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m区道、西6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	Ｒ０４（公）７４２１ -27	足立区		建付地	（　）	台形	北西7.3m都道、西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	Ｒ０４（公）７７９９ -29	足立区		更地	（　）	台形	東15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,092	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	334,757	100 [ 118.2]	283,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 306,841	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,682	100 [ 110.2]	280,111		280,000
c	(　 ) 276,876	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	269,080	100 [ 93.6]	287,479		287,000
d	(　 ) 334,557	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	326,761	100 [ 116.0]	281,691		282,000
e	(　 ) 320,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,074	100 [ 117.3]	272,868		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

足立 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,101,658	1,908,750	7,192,908	6,131,670	1,061,238	（　0.9545） 1,012,952	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,557,023 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.62	ＲＣ6	440.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	131 ㎡	12.5 m x 10.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗、２～６階専有面積約３６㎡１ＬＤＫ住宅を想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

地域的・用途的に標準なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.61	66.8	53.88	2,500	134,700	6.0	808,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.62	84.3	69.68	2,180	151,902	1.0	151,902
							1.0	151,902
3～ 4	住宅	82.62	84.3	69.68	2,250	156,780	1.0	156,780
							1.0	156,780
5～ 5	住宅	59.92	78.4	46.98	2,300	108,054	1.0	108,054
							1.0	108,054
6～ 6	住宅	51.82	75.0	38.88	2,350	91,368	1.0	91,368
							1.0	91,368

計		440.21	79.2	348.78		799,584		1,473,084
								664,884

⑨年額支払賃料	799,584 円　×　12ヶ月　＝　 9,595,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,595,008 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 815,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,779,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,473,084 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 664,884 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 308,747 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,101,658 円　　　　（　 69,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７７９９　　　　-11	1,891 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７７９９　　　　-12	2,065 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,294
c	Ｒ０４（公）８５０４　　　　-26	1,901 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,106

足立 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	563,400 円	93,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	287,850 円	9,595,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,100 円	93,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,908,750 円　（　　　　　　 14,571 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9545

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 440.21 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,131,670 円（　　　　　 46,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,101,658 円
②総費用	1,908,750 円
③純収益　①－②	7,192,908 円
④建物等に帰属する純収益	6,131,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,061,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,012,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,557,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
足立 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-6

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　供田　茂彰

TEL.

鑑定評価額

36,500,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区本木北町９番３５外｢本木北町９－２１｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	東11m区道	水道、ガス、下水	扇大橋 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

扇大橋駅東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

本木新道沿いの近隣商業地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。コロナ禍に
よる需要の停滞で地価は下落したが、徐々に回復するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内を主とし、本木新道またはこれに準ずる街路沿いの商業地域。需要者は、当該エリアに地縁的
選好性を有する個人事業者等が中心になるものと思料される。後継者不足等から個人商店は衰退傾向にあり、商業系不
動産の需要は弱い。一方、住宅用途への転換需要が見込まれる。中心価格帯を見出すのは困難性が伴うが、土地は１㎡
当たり２００千円代半ば～３００千円代前半程度になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において同種の取引事例を収集・採用した。一方、店舗・事務所兼共同住宅等の賃貸用物件
もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益価格が比準価格と比べ低位に求められたのは、元本価値に見合う賃料
水準の形成がなされていないためと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    279,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され
る中で、景気は持ち直しつつある。地価は、
用途別・地域別等によりばらつきがある。

本木新道沿いの既成商業地域であり、コロナ
禍により人出が減少したものの、徐々に賑わ
いを取り戻している。

個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内におけ
る市場競争力は概ね中位程度。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

足立 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -56	足立区		更地	（　）	台形	西15m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	Ｒ０４（公）８４５１ -22	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	Ｒ４（公）１０１５６ -10	足立区		更地	（　）	不整形	北東6.8m区道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ｒ０４（公）７９３１ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m区道、西6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,659	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,272	100 [ 115.1]	281,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 229,358	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,131	100 [ 99.8]	288,708		289,000
c	(　 ) 123,457	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	257,202	100 [ 95.0]	270,739		271,000
d	(　 ) 276,876	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	269,080	100 [ 95.7]	281,170		281,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

足立 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,185,964	1,903,166	7,282,798	6,099,020	1,183,778	（　0.9545） 1,129,916	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	26,277,116 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.62	ＲＣ6	440.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	131 ㎡	12.5 m x 10.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～６階１ＬＤＫタイプ　平均専用面積３６．８㎡

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

同種建築物の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.61	66.8	53.88	2,400	129,312	5.0	646,560
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.62	84.3	69.68	2,200	153,296	1.0	153,296
							1.0	153,296
3～ 4	住宅	82.62	84.3	69.68	2,300	160,264	1.0	160,264
							1.0	160,264
5～ 5	住宅	59.92	78.4	46.98	2,350	110,403	1.0	110,403
							1.0	110,403
6～ 6	住宅	51.82	75.0	38.88	2,400	93,312	1.0	93,312
							1.0	93,312

計		440.21	79.2	348.78		806,851		1,324,099
								677,539

⑨年額支払賃料	806,851 円　×　12ヶ月　＝　 9,682,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,682,212 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 822,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,859,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,324,099 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 677,539 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 314,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,185,964 円　　　　（　 70,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７７９９　　　　-7	2,169 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７７９９　　　　-8	2,358 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	2,164
c	Ｒ０４（公）７７９９　　　　-9	2,601 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,429

足立 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,400 円	93,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	290,466 円	9,682,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 793,900 円	93,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,903,166 円　（　　　　　　 14,528 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9545

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 440.21 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,099,020 円（　　　　　 46,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,185,964 円
②総費用	1,903,166 円
③純収益　①－②	7,282,798 円
④建物等に帰属する純収益	6,099,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,183,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,129,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,277,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）