鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４（公）１０１５６ -37	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,500)
b	Ｒ０４（公）７２７７ -30	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南（駅前広場）区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -74	墨田区		建付地	（　）	長方形	南20m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -75	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,566,686	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,594,886	100 [ 55.4]	2,878,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,910,000
b	(　 ) 2,727,371	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,787,373	100 [ 92.7]	3,006,875		3,040,000
c	(　 ) 3,738,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,738,195	100 [ 96.0]	3,893,953		3,930,000
d	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 99.0]	3,751,228		3,790,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,420,000 円／㎡]

足立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	190,730,037	66,319,741	124,410,296	65,600,000	58,810,296	（　0.9299） 54,687,694	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,302,087,952 円　　　　（　 2,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	336.00	Ｓ10F1B	3,214.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	494 ㎡	27.2 m x 20.0 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階以上を事務所フロア貸し、地下は駐車場を想定

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	328.02	58.4	191.56	11,000	2,107,160	8.0	16,857,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	328.02	94.8	310.93	7,000	2,176,510	6.0	13,059,060
							0.0	0
3～ 9	事務所	328.02	94.8	310.93	4,700	1,461,371	3.0	4,384,113
							0.0	0
10～10	事務所	92.59	81.5	75.50	4,800	362,400	3.0	1,087,200
							0.0	0
地下 1～ 1	駐輪場	170.10

計		3,214.87	85.7	2,754.50		14,875,667		61,692,331
								0

⑨年額支払賃料	14,875,667 円　×　12ヶ月　＝　 178,508,004 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,754.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,443,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	204,951,204 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 17,665,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	190,165,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,692,331 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 564,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	190,730,037 円　　　　（　 386,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-14	6,249 ( 6,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,249	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,712 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-11	6,703 ( 6,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,703
c	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-18	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,040

足立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	41,566,241 円	207,831,204　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,253,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,500,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 66,319,741 円　（　　　　　　 134,250 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,214.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,600,000 円（　　　　　 132,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	190,730,037 円
②総費用	66,319,741 円
③純収益　①－②	124,410,296 円
④建物等に帰属する純収益	65,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	58,810,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,687,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,302,087,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
足立 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-1

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

1,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住２丁目５７番３外				②地積　(㎡)	494 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,600)
	台形 1.5:1	店舗ＲＣ3	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南18m区道、背面道	水道、ガス、下水	北千住 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１８ｍ区道

交通

施設

北千住駅　西方

190m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区内屈指の商業地域であり、今後もその特性は変わらないものと思料する。地価は、上昇傾向を維持しており、
余程の景気変動でもない限り、今後も上昇傾向を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,950,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北千住駅、上野駅などの繁華性の高い駅を最寄駅とする商業地域が該当する。中心となる需要者は、貸
しビル事業者、ＲＥＩＴ及び私募ファンド等の機関投資家、商業施設事業者等が想定される。区内随一の繁華性の高さ
を誇り、新型コロナウイルスの影響下にあっても、地価の上昇傾向は維持している。中心となる価格帯は規模等により
異なる為、一概には把握し難いが、３，２００～３，５００千円／㎡程度が目安となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の認められる取引事例から試算したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、対象不動
産上に、最有効使用の建物を建設し、賃貸することを想定して試算した。本件対象不動産のように、繁華性の高い商業
地域では、収益性は重要な取引指標となる。以上により、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は、依然不安定であるが、その一方
で、不動産市場では、コロナ後を見据えた不
動産取引も見られ、比較的堅調に推移してい
る。

新型コロナウイルスの影響下にあっても、区
内随一の繁華性を維持している。地価は、昨
年に引き続き、依然、上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因の変動はない。二方路であるが、
効用増はそれほど認められず、代替・競争等
の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変
化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７２７７ -30	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南（駅前広場）区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	Ｒ０４（公）６７４３ -37	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m都道、西2.7m、東2m、角地		商業 (100,600)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -75	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,727,371	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,787,373	100 [ 78.8]	3,537,275	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	3,570,000
b	(　 ) 1,881,028	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,926,218	100 [ 58.2]	3,309,653		3,340,000
c	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 108.9]	3,410,208		3,440,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,450,000 円／㎡]

足立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	209,012,719	71,783,446	137,229,273	71,504,000	65,725,273	（　0.9299） 61,117,931	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,455,188,833 円　　　　（　 2,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	336.00	Ｓ10F1B	3,214.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	494 ㎡	27.2 m x 20.0 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階以上を事務所フロア貸し、地下は駐車場を想定。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	328.02	58.4	191.56	13,000	2,490,280	8.0	19,922,240
							0.0	0
2～ 2	店舗	328.02	94.8	310.93	9,000	2,798,370	6.0	16,790,220
							0.0	0
3～ 9	事務所	328.02	94.8	310.93	4,993	1,552,473	3.0	4,657,419
							0.0	0
10～10	事務所	92.59	81.5	75.50	5,000	377,500	3.0	1,132,500
							0.0	0
地下 1～ 1	駐輪場	170.10

計		3,214.87	85.7	2,754.50		16,533,461		70,446,893
								0

⑨年額支払賃料	16,533,461 円　×　12ヶ月　＝　 198,401,532 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,754.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,443,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,844,732 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 19,356,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	208,368,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,446,893 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 644,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	209,012,719 円　　　　（　 423,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-10	5,246 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	4,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,005 円/㎡　月額支払賃料（　 4,993 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-17	5,377 ( 5,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	4,943
c	Ｒ０４（公）７３６５　　　　-1	6,560 ( 6,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	5,816

足立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,540,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	45,544,946 円	227,724,732　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,253,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 71,783,446 円　（　　　　　　 145,311 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 3,214.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,504,000 円（　　　　　 144,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	209,012,719 円
②総費用	71,783,446 円
③純収益　①－②	137,229,273 円
④建物等に帰属する純収益	71,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,725,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,117,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,455,188,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,950,000 円／㎡）