鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -60	足立区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -64	足立区		建付地	（　）	台形	西15m都道、南東6m、東6m、三方路		準住居高度地区最低7m (80,360)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -21	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m区道、北6m、二方路		１住居高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -32	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	西16m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,229)
e	Ｒ０４（公）７７９９ -68	足立区		更地	（　）	不整形	北7.9m区道、西5m、東3m、三方路		準工高度地区3種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 430,683	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	441,019	100 [ 96.5]	457,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 357,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	333,800	100 [ 78.5]	425,223		446,000
c	(　 ) 284,559	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	280,095	100 [ 62.1]	451,039		474,000
d	(　 ) 348,078	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	367,497	100 [ 78.3]	469,345		493,000
e	(　 ) 550,038	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	565,100	100 [ 92.2]	612,907		644,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 473,000 円／㎡]

足立 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
12,589,896,630	9,146,635,251	10	755,000	21,219.79	357,000	27,203.08
⑧開発法による価格	3,443,261,379 円　　　　（　 467,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -72　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
7,367 ㎡	㎡		㎡		㎡	7,367.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,853.94 ㎡	27,203.08 ㎡	22,101.09 ㎡	5,101.99 ㎡	21,219.79 ㎡	ＲＣ・15F ( 280 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.3 ％）	（ 369.3 ％）	（ 300.0 ％）	（ 69.3 ％）	（ 78.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	80.0 ｍ 95.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

755,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 755,000 円／㎡　　×　　 21,219.79 ㎡　　＝　　　　 16,020,941,450 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 16,020,941,450 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 357,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 367,710 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 367,710 円／㎡　　×　　　 27,203.08 ㎡　　＝　　　　 10,002,844,547 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 16,020,941,450 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 1,281,675,316 円

支出合計　④+⑤+⑥

11,284,519,863 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	801,047,073 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 733,999,433 円
	販売総額(2期)	801,047,073 円	( 5 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 672,639,227 円
	販売総額(3期)	14,418,847,305 円	( 90 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 11,183,257,970 円
収入合計		－	－	－	－	12,589,896,630 円
支出	建築工事費(1期)	1,000,284,455 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 938,666,933 円
	建築工事費(2期)	1,000,284,455 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 853,342,669 円
	建築工事費(3期)	8,002,275,638 円	( 80 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 6,206,564,985 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	640,837,658 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 601,362,058 円
	販売管理費(2期)	640,837,658 円	( 50 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 546,698,606 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	9,146,635,251 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	12,589,896,630 円　　－　　　　　　 9,146,635,251 円　　＝　　　　　 3,443,261,379 円 467,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
足立 -72　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -72

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　金塚　麻実

TEL.

鑑定評価額

3,460,000,000 円

１㎡当たりの価格

469,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住緑町１丁目１番８｢千住緑町１－２－１｣				②地積　(㎡)	7,367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）地区計画等
	1:1.2	共同住宅ＲＣ15	再開発による大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東16m区道、四方路	水道、ガス、下水	千住大橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

千住大橋駅西方

300m

法令

規制

１住居
(60,300)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理により整備された大規模分譲マンションが多い地域で、今後共同住宅地域として成熟してゆくものと予
測する。新築マンションの需要は堅調であり、地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 472,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 469,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区を中心に東京２３区北部に位置する各区内の住居系地域が圏域。需要者の属性は、大手マンシ
ョンデベロッパーを含む開発事業者が中心。新築分譲マンションの販売価格の高止まりが続き開発業者の用地の選別は
厳しくなっており、好立地物件に対する需要は旺盛である。新築マンションの価格は、ファミリータイプ７０㎡前後で
、５，０００万円台後半の分譲が見られた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実証的な価格であり、地域性に相違はあるもののマンション適地と判断される取引事例を採用しており、規
範性は高い。一方、開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格で、評価対象地の最有効使用を考慮
すれば、重要な指針となる価格である。比準価格と開発法による価格は近似した。よって、開発法による価格を重視し
、比準価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 745,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[101.0]

100
[173.8]

[105.0]
100

468,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    449,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、内需において個人消費の持ち直しの
動きが見られ、都内の一般的な新築マンショ
ンのエンドユーザーによる需要は堅調である
。

区画整理事業により整備された大規模分譲マ
ンションが多い地域で、今後未利用画地への
建設が進み共同住宅地域として成熟していく
ものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -60	足立区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
b	Ｒ０４（公）７２２２ -38	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.7m区道、南6m、北6m、三方路		準工高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -22	足立区		更地	（　）	不整形	西25m国道、北東2.7m、二方路		近商高度地区最低7m (90,336)
d	Ｒ０４（公）７４２１ -37	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、北西4m、角地		準工高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 430,683	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	441,019	100 [ 99.6]	442,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 325,971	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	313,243	100 [ 74.6]	419,897		441,000
c	(　 ) 330,575	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	349,018	100 [ 90.3]	386,509		406,000
d	(　 ) 568,156	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	538,448	100 [ 98.3]	547,760		575,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 472,000 円／㎡]

足立 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
12,673,273,428	9,221,453,212	10	760,000	21,219.79	360,000	27,203.08
⑧開発法による価格	3,451,820,216 円　　　　（　 469,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -72　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
7,367 ㎡	㎡		㎡		㎡	7,367.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,853.94 ㎡	27,203.08 ㎡	22,101.09 ㎡	5,101.99 ㎡	21,219.79 ㎡	ＲＣ・15F ( 280 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.3 ％）	（ 369.3 ％）	（ 300.0 ％）	（ 69.3 ％）	（ 78.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	80.0 ｍ 95.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 760,000 円／㎡　　×　　 21,219.79 ㎡　　＝　　　　 16,127,040,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 16,127,040,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 27,203.08 ㎡　　＝　　　　 10,086,902,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 16,127,040,400 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 1,290,163,232 円

支出合計　④+⑤+⑥

11,377,065,296 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	806,352,020 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 738,860,356 円
	販売総額(2期)	806,352,020 円	( 5 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 677,093,791 円
	販売総額(3期)	14,514,336,360 円	( 90 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 11,257,319,281 円
収入合計		－	－	－	－	12,673,273,428 円
支出	建築工事費(1期)	1,008,690,206 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 946,554,889 円
	建築工事費(2期)	1,008,690,206 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 860,513,615 円
	建築工事費(3期)	8,069,521,651 円	( 80 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 6,258,720,993 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	645,081,616 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 605,344,588 円
	販売管理費(2期)	645,081,616 円	( 50 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 550,319,127 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	9,221,453,212 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	12,673,273,428 円　　－　　　　　　 9,221,453,212 円　　＝　　　　　 3,451,820,216 円 469,000 円／㎡