鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６２１７ -5	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	Ｒ０４（公）７３６５ -27	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南4m、準角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ０４（公）７３６５ -26	足立区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０４（公）６２０５ -19	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	Ｒ０４（公）７２２２ -12	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m区道、中間画地		１低専高度2種最高12m 区画整理すべき (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,033	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,348	100 [ 94.6]	279,438	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 393,501	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	376,653	100 [ 137.7]	273,532		274,000
c	(　 ) 258,225	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	277,353	100 [ 103.8]	267,199		267,000
d	(　 ) 294,318	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	280,863	100 [ 111.2]	252,575		253,000
e	(　 ) 258,279	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,604	100 [ 99.8]	261,126		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

足立 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,153,260	362,880	1,790,380	1,163,200	627,180	（　0.9712） 609,117	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,165,512 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	94 ㎡	6.3 m x 14.6 m	前面道路：区道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,860	93,000	1.0	93,000
							1.0	93,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,900	95,000	1.0	95,000
							1.0	95,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		188,000		188,000
								188,000

⑨年額支払賃料	188,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,256,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,256,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,064,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,153,260 円　　　　（　 22,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７９３１　　　　-15	1,752 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７９３１　　　　-23	1,879 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,879
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-17	2,098 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,039

足立 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000 円	16,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,680 円	2,256,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,880 円　（　　　　　　 3,860 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,163,200 円（　　　　　 12,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,153,260 円
②総費用	362,880 円
③純収益　①－②	1,790,380 円
④建物等に帰属する純収益	1,163,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	627,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	609,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,165,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
足立 -66　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -66

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

24,400,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区西保木間１丁目２０４８番８｢西保木間１－１８－１２｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、アパ―トの中に事業所が見られる住宅地域	北6.1m区道	水道、ガス、下水	竹ノ塚 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 94 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北６．１ｍ
区道

交通

施設

竹ノ塚駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

作業所等の移転、廃業等により、住宅中心の土地利用へと変化しており、住宅地域としての熟成度も一層と高ま
って来ている。今後も同様の傾向を維持して、推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線竹ノ塚駅を最寄駅とする住宅地域が該当する。需要者の中心は、地縁的選好性を有する第
一次取得者に加えて、買い換え需要者も含まれる。値頃感もあり、需給動向は比較的安定している。建売住宅が取引の
中心で、エンドユーザー向けの土地取引はそれ程多くは見られない。中心となる価格帯は、土地取引の場合、単価で２
３５～２８５千円／㎡程度、新築戸建住宅の場合、総額で３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格の２試算価格が得られた。
比準価格は、実証性及び信頼度の高い価格である。一方、収益価格は、試算の過程で想定要素が介在することに加えて
、収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域に存するため、収益価格は低い水準に留まっている。以上により、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は、依然不安定であるが、その一方
で、不動産市場では、コロナ後を見据えた不
動産取引も見られ、比較的堅調に推移してい
る。

作業所などから住宅への建て替えが進んでお
り、住環境は向上した。地価は、微増ながら
も、上昇傾向で推移している。

個別的要因の変動は認められない。画地条件
等の個別的要因は標準的であり、代替・競争
等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に
変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７３６５ -27	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南4m、準角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	Ｒ０４（公）６２１７ -5	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	Ｒ０４（公）７２２２ -27	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
d	Ｒ０４（公）７３６５ -26	足立区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,501	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	376,653	100 [ 143.6]	262,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 263,033	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,348	100 [ 90.1]	293,394		293,000
c	(　 ) 175,329	100 [ 75.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	232,846	100 [ 87.3]	266,719		267,000
d	(　 ) 258,225	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	277,353	100 [ 106.7]	259,937		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

足立 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,263,786	390,354	1,873,432	1,235,900	637,532	（　0.9712） 619,171	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,399,326 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	94 ㎡	6.3 m x 14.6 m	前面道路：区道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,950	97,500	1.0	97,500
							1.0	97,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,003	100,150	1.0	100,150
							1.0	100,150
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		197,650		197,650
								197,650

⑨年額支払賃料	197,650 円　×　12ヶ月　＝　 2,371,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,371,800 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,170,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,650 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,650 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,263,786 円　　　　（　 24,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７９３１　　　　-22	1,785 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,089 円/㎡　月額支払賃料（　 2,003 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７９３１　　　　-19	1,732 ( 1,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,944
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-32	1,721 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,943

足立 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,154 円	2,371,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,500 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	17,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,354 円　（　　　　　　 4,153 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,235,900 円（　　　　　 13,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,263,786 円
②総費用	390,354 円
③純収益　①－②	1,873,432 円
④建物等に帰属する純収益	1,235,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	637,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	619,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,399,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）