鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７３６５ -27	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南4m、準角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	Ｒ０４（公）７３６５ -30	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m区道、西4m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,240)
c	Ｒ０４（公）７３６５ -16	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,246)
d	Ｒ０４（公）７４２１ -32	足立区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区2種 (60,150)
e	Ｒ０４（公）６２０５ -19	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,501	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	376,653	100 [ 97.0]	388,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 417,281	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	399,415	100 [ 101.0]	395,460		415,000
c	(　 ) 498,117	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	495,675	100 [ 106.9]	463,681		487,000
d	(　 ) 301,879	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	301,879	100 [ 87.3]	345,795		363,000
e	(　 ) 294,318	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	280,863	100 [ 80.7]	348,033		365,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

足立 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,206,219	1,657,864	7,548,355	4,745,080	2,803,275	（　0.9519） 2,668,437	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	62,056,674 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	254 ㎡	18.2 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅形式：ファミリータイプ平均専有面積：約６７．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,950	263,250	1.0	263,250
							1.0	263,250
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	2,004	270,540	1.0	270,540
							1.0	270,540
3～ 3	住宅	135.00	100.0	135.00	2,000	270,000	1.0	270,000
							1.0	270,000
～

～

計		405.00	100.0	405.00		803,790		803,790
								803,790

⑨年額支払賃料	803,790 円　×　12ヶ月　＝　 9,645,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,645,480 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 819,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,825,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	803,790 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 803,790 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 373,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,206,219 円　　　　（　 36,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-32	1,721 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,004 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-17	2,098 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,164
c	Ｒ０４（公）７９３１　　　　-23	1,879 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,104

足立 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,000 円	75,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,364 円	9,645,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,657,864 円　（　　　　　　 6,527 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,745,080 円（　　　　　 18,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,206,219 円
②総費用	1,657,864 円
③純収益　①－②	7,548,355 円
④建物等に帰属する純収益	4,745,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,803,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,668,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,056,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
足立 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -64

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　神山　大典

TEL.

鑑定評価額

103,000,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区竹の塚１丁目１５番３外｢竹の塚１－１５－４｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	竹ノ塚 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

竹ノ塚駅南方

550m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中低層住宅地域として成熟しており、現状のまま推移していくものと思われる。地価は横ばいからやや上昇傾向
で推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は、足立区及
び周辺地域に居住する１次取得者、買い替え取得者であり、このような需要者に対する売却を目的とした転売業者も考
えられる。取引の中心となる価格水準は、新築の戸建住宅で５，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。賃貸用物件も見られるものの、自用目的の取引が
中心であり、居住の快適性を重視する地域である。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 389,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[105.0]

100
[ 96.0]

[105.0]
100

407,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    406,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、内外における新型コロナウ
イルス感染症の影響から引き続き厳しい状態
にあるが、基調としては持ち直している。

区画整然とした住宅地域で、特に変動は認め
られない。

個別的要因に変動はないが、方位が南側であ
るため、市場競争力はある程度見込まれる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -13	足立区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	Ｒ０４（公）６２１７ -5	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	Ｒ０４（公）６２０５ -19	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０４（公）７３６５ -26	足立区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,497	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	467,430	100 [ 119.9]	389,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	409,000
b	(　 ) 263,033	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,348	100 [ 67.9]	389,320		409,000
c	(　 ) 294,318	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	280,863	100 [ 72.2]	389,007		408,000
d	(　 ) 258,225	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	277,353	100 [ 71.2]	389,541		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 409,000 円／㎡]

足立 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,665,849	1,717,011	7,948,838	5,001,740	2,947,098	（　0.9519） 2,805,343	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	65,240,535 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	254 ㎡	18.2 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積７０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,950	273,000	1.0	273,000
							1.0	273,000
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	2,028	283,920	1.0	283,920
							1.0	283,920
3～ 3	住宅	140.00	100.0	140.00	2,050	287,000	1.0	287,000
							1.0	287,000
～

～

計		420.00	100.0	420.00		843,920		843,920
								843,920

⑨年額支払賃料	843,920 円　×　12ヶ月　＝　 10,127,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,127,040 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 860,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,266,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	843,920 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 843,920 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 391,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,665,849 円　　　　（　 38,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-15	2,380 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,028 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-25	2,048 ( 2,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,969
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-16	2,508 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	2,114

足立 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,500 円	79,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	303,811 円	10,127,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 679,100 円	79,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,717,011 円　（　　　　　　 6,760 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,900,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,001,740 円（　　　　　 19,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,665,849 円
②総費用	1,717,011 円
③純収益　①－②	7,948,838 円
④建物等に帰属する純収益	5,001,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,947,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,805,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,240,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）