別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 足立 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -60 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.

鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区東和５丁目７１番３ ｢東和５－１３－１９｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:2 住宅 Ｓ3 住宅、マンション、 営業所等が混在する 住宅地域 南東8m区道 水道、ガス、下水 北綾瀬 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北綾瀬駅ホームの延伸・出入 口新設工事が完了。新たに商 業施設も開業した。 街 路 基準方位　北８ｍ区 道 交通 施設 北綾瀬駅東方 700m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の格別の変動は予測されない。当該地域は最寄り駅から徒歩圏の住宅地域で需要は堅調であり、新型コ ロナの影響はあるものの、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    334,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足立区中東部の主として東京メトロ千代田線北綾瀬駅・綾瀬駅・亀有駅を最寄り駅とする住宅地域の圏 域である。需要者の属性は区内在住または地縁的選好性を有する個人等が中心である。最寄り駅から比較的近く住環境 も良好であるため、新型コロナの影響はあるものの、需給は概ね堅調である。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で３ ，５００～４，５００万円程度と把握されるが、土地については規模によって様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 「北綾瀬」駅から徒歩圏内で、賃貸用アパート、マンション等の需要も認められるものの、市場では戸建住宅等の自用 目的での取引が中心でありその事例も多く、収益価格の規範性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参 酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足立 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    329,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [104.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    328,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、新型コロナの影響による厳しい 状況が徐々に緩和される中で、持ち直しの動 きがみられる。不動産市況は持ち直しつつあ る。 北綾瀬駅ホームが延伸し、代々木上原駅－北 綾瀬駅間の直通運転が開始され利便性が向上 した。また、北綾瀬駅の駅ビルに商業施設も 新たに開業した。 最寄り駅から徒歩圏にあって、街路条件、日 照等の環境条件に優れていることから市場競 争力は比較的高い。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％