鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）８５０４ -2	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
b	Ｒ０４（公）６２１７ -11	足立区		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,270)
c	Ｒ０４（公）７２７７ -12	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,150)
d	Ｒ０４（公）８５０４ -23	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
e	Ｒ０４（公）７２２２ -8	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m区道、南6m、角地		１住居高度地区3種 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,671	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	251,922	100 [ 100.0]	251,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 179,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	186,591	100 [ 85.6]	217,980		222,000
c	(　 ) 209,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	216,285	100 [ 92.1]	234,837		240,000
d	(　 ) 272,615	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	260,672	100 [ 106.1]	245,685		251,000
e	(　 ) 330,203	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	312,937	100 [ 126.0]	248,363		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

足立 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,035,861	354,140	1,681,721	1,112,310	569,411	（　0.9712） 553,012	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,860,744 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度2種最高12m 地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	100 ㎡	12.2 m x 8.2 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプタイプ　平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,950	87,750	1.0	87,750
							1.0	87,750
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	2,000	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		177,750		177,750
								177,750

⑨年額支払賃料	177,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,133,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,133,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,951,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	177,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,750 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,540 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,035,861 円　　　　（　 20,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７２７７　　　　-8	2,996 ( 2,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [115.0]	2,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７２７７　　　　-9	1,952 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,198
c	Ｒ０４（公）７２７７　　　　-10	1,454 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,711

足立 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,990 円	2,133,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,000 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,950 円	15,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 354,140 円　（　　　　　　 3,541 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,112,310 円（　　　　　 11,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,035,861 円
②総費用	354,140 円
③純収益　①－②	1,681,721 円
④建物等に帰属する純収益	1,112,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	569,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	553,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,860,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
足立 -53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -53

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　神山　大典

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区北加平町２２７番２４｢北加平町１８－１４｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) 準防（その他）高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
	1.5:1	住宅Ｗ2	小規模住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	東5.5m区道	水道、ガス、下水	北綾瀬 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 96 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
５．５ｍ区道

交通

施設

北綾瀬駅　北方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,150)
準防
高度2種最高12m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

北綾瀬駅北方に広がる住宅地域として成熟しており、現状のままで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅又はつくばエクスプレス「六町」駅周辺の、足立区北東部に広がる住
宅地域である。需要者の中心は、主として区内居住者の一次取得層である。戸建住宅が取引の中心であり、コロナ禍に
よりやや弱含みとなっていた地価は、戸建住宅の実需を背景に回復基調となっている。土地は２，５００万円前後、新
築戸建は４，０００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は一般住宅、アパート等が存する住宅地域の住宅地で、主たる需要層が自己利用目的の一次取得者であることか
ら、取引は収益性よりも交通利便性、居住の快適性等が重視される傾向にある。従って、同一需給圏内の類似地域に存
する取引事例から試算した比準価格と比べ、収益価格は相対的な信頼性が劣ると思料する。以上から、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 238,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[104.0]

100
[ 96.8]

[102.0]
100

242,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、内外における新型コロナウ
イルス感染症の影響から引き続き厳しい状態
にあるが、基調としては持ち直している。

北綾瀬駅北方に広がる住宅地域であり、従来
から住宅需要は堅調な地域である。コロナ禍
により一時軟化した需給は、回復基調にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６２１７ -11	足立区		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,270)
b	Ｒ０４（公）７２２２ -1	足立区		建付地	（　）	不整形	西5m私道、東1.8m、二方路		１低専高度地区2種区画整理すべき (60,150)
c	Ｒ０４（公）７４２１ -9	足立区		建付地	（　）	長方形	東4.5m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,180)
d	Ｒ０４（公）７３６５ -39	足立区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区2種地区計画等 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	186,591	100 [ 78.6]	237,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 230,708	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	236,829	100 [ 98.0]	241,662		246,000
c	(　 ) 233,706	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	247,497	100 [ 102.0]	242,644		247,000
d	(　 ) 227,174	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	217,871	100 [ 90.2]	241,542		246,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

足立 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,196,153	348,828	1,847,325	1,090,500	756,825	（　0.9712） 735,028	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,093,674 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度2種最高12m 地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	100 ㎡	12.2 m x 8.2 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプタイプ　平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	2,100	94,500	1.0	94,500
							1.0	94,500
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	2,161	97,245	1.0	97,245
							1.0	97,245
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		191,745		191,745
								191,745

⑨年額支払賃料	191,745 円　×　12ヶ月　＝　 2,300,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,300,940 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,105,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,745 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,745 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 89,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,196,153 円　　　　（　 21,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-1	2,363 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	2,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,254 円/㎡　月額支払賃料（　 2,161 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-2	2,093 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,094
c	Ｒ４（公）１０１５６　　　　-8	2,179 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,280

足立 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,028 円	2,300,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,500 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	15,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 348,828 円　（　　　　　　 3,488 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,090,500 円（　　　　　 10,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,196,153 円
②総費用	348,828 円
③純収益　①－②	1,847,325 円
④建物等に帰属する純収益	1,090,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	756,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	735,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,093,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）