鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）８６３５ -30	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m都道、中間画地		工業高度地区最低7m (70,400)
b	Ｒ０４（公）７３６５ -18	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	西41m区道、東3.6m、二方路		商業地区計画等 (100,600)
c	Ｒ０４（公）７３６５ -8	足立区		更地	（　）	不整形	東33m国道、南西14.5m、二方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -72	足立区		更地	（　）	長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	Ｒ０４（公）７２２２ -25	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,144,290	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,147,723	100 [ 122.1]	939,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	939,000
b	(　 ) 1,074,493	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,078,753	100 [ 116.6]	925,174		924,000
c	(　 ) 635,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	611,226	100 [ 74.3]	822,646		822,000
d	(　 ) 703,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	943,895	100 [ 101.5]	929,946		929,000
e	(　 ) 873,479	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	876,973	100 [ 88.2]	994,300		993,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 921,000 円／㎡]

足立 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

中高層のマンションが標準的使用のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,166,243,707	1,600,700,183	10	761,200	3,539.30	368,000	4,272.10
⑧開発法による価格	565,543,524 円　　　　（　 923,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -47　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
613 ㎡	㎡		㎡		㎡	613.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.50 ㎡	4,272.10 ㎡	3,674.70 ㎡	597.40 ㎡	3,539.30 ㎡	ＲＣ・15F ( 54 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.2 ％）	（ 696.9 ％）	（ 599.5 ％）	（ 97.5 ％）	（ 82.85 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	32.2 ｍ 19.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		35.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

761,200 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 761,200 円／㎡　　×　　 3,539.30 ㎡　　＝　　　　 2,694,115,160 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,694,115,160 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 368,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 379,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 379,040 円／㎡　　×　　　 4,272.10 ㎡　　＝　　　　 1,619,296,784 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,694,115,160 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 296,352,668 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,915,649,452 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	242,470,364 円	( 9 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 206,851,468 円
	販売総額(2期)	2,182,233,280 円	( 81 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,747,095,964 円
	販売総額(3期)	269,411,516 円	( 10 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 212,296,275 円
収入合計		－	－	－	－	2,166,243,707 円
支出	建築工事費(1期)	161,929,678 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,954,810 円
	建築工事費(2期)	161,929,678 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 140,360,645 円
	建築工事費(3期)	1,295,437,427 円	( 80 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,037,127,204 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	177,811,601 円	( 60 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 166,858,406 円
	販売管理費(2期)	118,541,067 円	( 40 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 104,399,118 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,600,700,183 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,166,243,707 円　　－　　　　　　 1,600,700,183 円　　＝　　　　　 565,543,524 円 923,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
足立 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -47

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

565,000,000 円

１㎡当たりの価格

921,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住寿町５６番８｢千住寿町５－１０｣				②地積　(㎡)	613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＳＲＣ14	高層共同住宅、店舗等が混在する住宅地域	南東35m国道、北側道	水道、ガス、下水	北千住 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

北千住駅　北西方

590m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域及びその周辺において、開発可能な用地の供給は限定的であるため、当面は現状を維持して推移してい
くものと思料する。デベロッパーの用地取得需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 945,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 897,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内のマンション適地と認められる地域のうち、比較的価格水準が高位な地域が該当する。主な需要者
は、大手、中堅のマンションデベロッパーである。人気の高い北千住エリアに存する為、マンション用地の需要も旺盛
な一方で、供給は限定的である。取引の中心となる価格帯は、規模等により異なり、一概には把握し難いが、単価で８
７０～９７０千円／㎡程度の水準になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域的な類似性が認められ、且つ、マンション適地と判断される事例から試算しており、信頼性は高い。
開発法による価格は、最有効使用がマンション敷地と判断される場合には、重視すべき価格である。よって、本件にお
いては、両試算価格の信頼度は同程度と判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 745,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[101.0]

100
[ 83.5]

[ 99.9]
100

927,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    894,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は、依然不安定であるが、その一方
で、不動産市場では、コロナ後を見据えた不
動産取引も見られ、比較的堅調に推移してい
る。

地域要因の変動は、特段観測されない。地価
は、昨年に引き続き上昇傾向で推移している
。

個別的要因については、昨年と同様であり、
変動は認められない。マンション用地として
の代替、競争力は標準的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -72	足立区		更地	（　）	長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ０４（公）７３６５ -8	足立区		更地	（　）	不整形	東33m国道、南西14.5m、二方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
c	Ｒ０４（公）４６４５ -24	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18.6m区道、東1.7m、二方路		商業高度地区最低7m 新防火 (100,500)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -47	足立区		建付地	（　）	長方形	北3m私道、南2.8m、二方路		近商 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 703,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	943,895	100 [ 99.9]	944,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	944,000
b	(　 ) 635,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	611,226	100 [ 64.4]	949,109		948,000
c	(　 ) 1,092,917	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,074,702	100 [ 96.0]	1,119,481		1,120,000
d	(　 ) 617,845	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	644,542	100 [ 68.3]	943,693		943,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 945,000 円／㎡]

足立 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用の為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用の為。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,236,616,570	1,686,886,670	10	795,000	3,539.30	395,000	4,272.10
⑧開発法による価格	549,729,900 円　　　　（　 897,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -47　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
613 ㎡	㎡		㎡		㎡	613.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.50 ㎡	4,272.10 ㎡	3,674.70 ㎡	597.40 ㎡	3,539.30 ㎡	ＲＣ・15F ( 54 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 63.2 ％）	（ 696.9 ％）	（ 599.5 ％）	（ 97.5 ％）	（ 82.85 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	32.2 ｍ 19.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		35.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

795,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺に存する新築マンション分譲事例より査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 795,000 円／㎡　　×　　 3,539.30 ㎡　　＝　　　　 2,813,743,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,813,743,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 406,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 406,850 円／㎡　　×　　　 4,272.10 ㎡　　＝　　　　 1,738,103,885 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,813,743,500 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 309,511,785 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,047,615,670 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	11 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	12 ヶ月	販売管理費(3期目)	16 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	140,687,175 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 128,911,658 円
	販売総額(2期)	140,687,175 円	( 5 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 127,898,711 円
	販売総額(3期)	2,532,369,150 円	( 90 ％)	×　　0.7818	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,979,806,201 円
収入合計		－	－	－	－	2,236,616,570 円
支出	建築工事費(1期)	173,810,389 円	( 10 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 161,817,472 円
	建築工事費(2期)	173,810,389 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 148,277,643 円
	建築工事費(3期)	1,390,483,108 円	( 80 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,095,700,689 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	108,329,125 円	( 35 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 100,052,780 円
	販売管理費(2期)	108,329,125 円	( 35 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 99,261,977 円
	販売管理費(3期)	92,853,536 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 81,776,109 円
支出合計		－	－	－	－	1,686,886,670 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,236,616,570 円　　－　　　　　　 1,686,886,670 円　　＝　　　　　 549,729,900 円 897,000 円／㎡