別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 足立 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　上野　正和   TEL.

鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区千住緑町２丁目１３番１３外 ｢千住緑町２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 地区計画等 (70,300) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 事業所、一般住宅、 共同住宅が混在する 住宅地域 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北７．３ｍ 区道 交通 施設 千住大橋駅北西方 590m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線、東武伊勢崎線、東京メトロ千代田線及び京成本線沿線で、足立区南部の住宅地域を中心とす る圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者層並びに買い替え層である。交 通利便性に優れ、新規の供給も限られるため需要は堅調である。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で４５００ 万円前後、新築戸建で５０００万円～６０００万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「千住大橋」駅徒歩圏で、また「北千住」駅も利用可能なため周辺には共同住宅も見受けられるが、法令上 の制限等により高度利用が困難で周辺においては収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一 般住宅が取引の中心で、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。従 って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    432,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により景気 は依然として厳しい状況にあるが、金融緩和 政策等により一部に持ち直しの動きがみられ る。 駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給 も限られている。 代替競争関係にある他の不動産と比較した優 劣、競争力の程度については特段の変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％