鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）８６３５ -1	足立区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、西4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -42	足立区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		１住居 (70,240)
c	Ｒ０４（公）７７９９ -60	足立区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	Ｒ０４（公）８４５１ -6	足立区		建付地	（　）	不整形	南東8m区道、東6m、角地		１住居高度地区3種 (80,300)
e	Ｒ０４（公）６７４３ -6	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m区道、南9m、角地		近商地区計画等土地区画整理 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 488,501	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	534,797	100 [ 65.8]	812,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	821,000
b	(　 ) 467,006	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,874	100 [ 62.8]	746,615		754,000
c	(　 ) 430,683	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	441,019	100 [ 57.6]	765,658		773,000
d	(　 ) 431,220	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	419,588	100 [ 56.1]	747,929		755,000
e	(　 ) 474,453	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	457,734	100 [ 55.9]	818,844		827,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 786,000 円／㎡]

足立 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用と判断し、開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,936,931,970	1,311,878,135	10	770,000	3,194.80	363,000	3,577.20
⑧開発法による価格	625,053,835 円　　　　（　 745,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
839 ㎡	㎡		㎡		㎡	839.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
456.70 ㎡	3,577.20 ㎡	3,313.10 ㎡	264.10 ㎡	3,194.80 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.4 ％）	（ 426.4 ％）	（ 394.9 ％）	（ 31.5 ％）	（ 89.31 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	395 ％	間口奥行	24.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		9.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

770,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 770,000 円／㎡　　×　　 3,194.80 ㎡　　＝　　　　 2,459,996,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,459,996,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 363,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 373,890 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 373,890 円／㎡　　×　　　 3,577.20 ㎡　　＝　　　　 1,337,479,308 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,459,996,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 270,599,560 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,608,078,868 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	172,199,720 円	( 7 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 157,786,603 円
	販売総額(2期)	73,799,880 円	( 3 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 61,969,759 円
	販売総額(3期)	2,213,996,400 円	( 90 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 1,717,175,608 円
収入合計		－	－	－	－	1,936,931,970 円
支出	建築工事費(1期)	133,747,931 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 125,509,058 円
	建築工事費(2期)	133,747,931 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 114,100,360 円
	建築工事費(3期)	1,069,983,446 円	( 80 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 829,879,161 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	135,299,780 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 126,965,314 円
	販売管理費(2期)	135,299,780 円	( 50 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 115,424,242 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,311,878,135 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,936,931,970 円　　－　　　　　　 1,311,878,135 円　　＝　　　　　 625,053,835 円 745,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
足立 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -21

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

656,000,000 円

１㎡当たりの価格

782,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区綾瀬１丁目１１１番２外｢綾瀬１－３２－３｣				②地積　(㎡)	839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,395)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ8	共同住宅を中心に、店舗も見られる住宅地域	北西9.4m区道、背面道	水道、ガス、下水	綾瀬 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

９．４ｍ区道

交通

施設

綾瀬駅　南西方

80m

法令

規制

近商
(100,395)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

人気の高い綾瀬駅に近く、その希少性から、取引の際には、高値での成約も十分予測される。綾瀬駅北側の開発
計画が進捗中であり、今後の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 806,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 757,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内南東部の交通利便性に優れる駅徒歩圏の中高層共同住宅が建ち並ぶ地域が該当するものと判断した
。地域の特性から、需要の中心は、マンションデべロッパーを中心に、立地によっては、建売業者も想定される。マン
ション販売は依然堅調であり、デベロッパーの用地取得需要も旺盛である。中心となる価格帯は、規模等により一概に
は把握し難いが、単価で、概ね７５５～８０５千円／㎡程度が目安となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で取引されたマンション適地と判断される事例から試算したもので、実証性は高い。開発法による価
格は、対象不動産上に分譲マンションを建築し、販売することを想定して試算した価格で、対象不動産のように、最有
効使用がマンション敷地と判断される場合には、重視すべき価格である。以上により、本件においては、両試算価格の
信頼度は同程度と判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は、依然不安定であるが、その一方
で、不動産市場では、コロナ後を見据えた不
動産取引も見られ、比較的堅調に推移してい
る。

ここ１年間において、地域要因そのものに、
変動は認められない。地価は、依然、上昇傾
向で推移している。

個別的要因については、昨年と同様であり、
変動は認められない。マンション用地として
の代替、競争力は標準的である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）７７９９ -63	足立区		更地	（　）	長方形	北西6m区道、北東11m、南西6m、三方路		１中専高度地区3種 (80,300)
b	Ｒ０４（公）７７９９ -15	足立区		建付地	（　）	不整形	西4.4m区道、中間画地		１中専 (70,176)
c	Ｒ０４（公）８６３５ -37	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	Ｒ０４（公）７７９９ -52	足立区		更地	（　）	ほぼ正方形	北7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,280)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,985	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	568,799	100 [ 68.8]	826,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	835,000
b	(　 ) 527,481	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	559,130	100 [ 70.0]	798,757		807,000
c	(　 ) 623,016	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	626,754	100 [ 78.0]	803,531		812,000
d	(　 ) 507,885	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	517,027	100 [ 67.7]	763,703		771,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 806,000 円／㎡]

足立 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用の為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用の為。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,953,902,511	1,318,386,679	10	769,400	3,194.80	360,000	3,577.20
⑧開発法による価格	635,515,832 円　　　　（　 757,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
839 ㎡	㎡		㎡		㎡	839.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
456.70 ㎡	3,577.20 ㎡	3,313.10 ㎡	264.10 ㎡	3,194.80 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.4 ％）	（ 426.4 ％）	（ 394.9 ％）	（ 31.5 ％）	（ 89.31 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	395 ％	間口奥行	24.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		9.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

769,400 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺に存する新築マンション分譲事例より査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 769,400 円／㎡　　×　　 3,194.80 ㎡　　＝　　　　 2,458,079,120 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,458,079,120 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 3,577.20 ㎡　　＝　　　　 1,326,425,760 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	足立区環境整備基準によると、開発負担金は無い。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,458,079,120 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 270,388,703 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,596,814,463 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	11 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	12 ヶ月	販売管理費(3期目)	16 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	122,903,956 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 112,616,895 円
	販売総額(2期)	122,903,956 円	( 5 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 111,731,986 円
	販売総額(3期)	2,212,271,208 円	( 90 ％)	×　　0.7818	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,729,553,630 円
収入合計		－	－	－	－	1,953,902,511 円
支出	建築工事費(1期)	132,642,576 円	( 10 ％)	×　　0.9310	（ 9 ヶ月）	＝　　 123,490,238 円
	建築工事費(2期)	132,642,576 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 113,157,382 円
	建築工事費(3期)	1,061,140,608 円	( 80 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 836,178,799 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	94,636,046 円	( 35 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 87,405,852 円
	販売管理費(2期)	94,636,046 円	( 35 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 86,715,009 円
	販売管理費(3期)	81,116,611 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 71,439,399 円
支出合計		－	－	－	－	1,318,386,679 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,953,902,511 円　　－　　　　　　 1,318,386,679 円　　＝　　　　　 635,515,832 円 757,000 円／㎡