鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６７４３ -29	足立区		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
b	Ｒ０４（公）６２１７ -7	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、北東5m、二方路		１低専高度地区2種土地区画整理 (60,150)
c	Ｒ０４（公）７３６５ -25	足立区		建付地	（　）	長方形	東7.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	Ｒ０４（公）８６３５ -3	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
e	Ｒ０４（公）７２７７ -24	足立区		貸家建付地	（　）	長方形	東8.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,621	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	252,607	100 [ 97.7]	258,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 222,843	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	258,508	100 [ 96.0]	269,279		283,000
c	(　 ) 268,485	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	271,380	100 [ 107.1]	253,389		266,000
d	(　 ) 279,802	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,201	100 [ 108.0]	260,371		273,000
e	(　 ) 280,217	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	283,239	100 [ 105.8]	267,712		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

足立 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,813,882	307,163	1,506,719	908,750	597,969	（　0.9712） 580,747	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,505,744 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	Ｗ2	86.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度2種最高12m 地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積４３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段設置の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	100.0	43.00	1,820	78,260	1.0	78,260
							1.0	78,260
2～ 2	住宅	43.00	100.0	43.00	1,863	80,109	1.0	80,109
							1.0	80,109
～

～

～

計		86.00	100.0	86.00		158,369		158,369
								158,369

⑨年額支払賃料	158,369 円　×　12ヶ月　＝　 1,900,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,900,428 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,738,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,369 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 158,369 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,813,882 円　　　　（　 18,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７２２２　　　　-6	2,139 ( 2,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,943 円/㎡　月額支払賃料（　 1,863 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７９３５　　　　-8	1,830 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,830
c	Ｒ０４（公）７９３５　　　　-2	1,814 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,814

足立 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,500 円	12,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,013 円	1,900,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 106,200 円	12,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,750 円	12,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,500 円	12,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 307,163 円　（　　　　　　 3,103 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	908,750 円（　　　　　 9,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,813,882 円
②総費用	307,163 円
③純収益　①－②	1,506,719 円
④建物等に帰属する純収益	908,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	580,747 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,505,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
足立 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -1

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　新井　帰

TEL.

鑑定評価額

27,100,000 円

１㎡当たりの価格

274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区舎人５丁目１６番２｢舎人５－２７－１｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) 準防（その他）高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、営業所が混在する住宅地域	南7.3m区道	水道、ガス、下水	見沼代親水公園 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北７．３
ｍ区道

交通

施設

見沼代親水公園駅　西
方
270m

法令

規制

１低専
(60,150)
準防
高度2種最高12m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はなく、現状の一般住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域のまま推移するも
のと予測する。地価水準は、新型コロナの影響が残るものの、若干の上昇傾向で推移するものと予側する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区北西部の日暮里・舎人ライナーの各駅周辺に位置し、戸建住宅、低層共同住宅のほか駐車場等も
みられる住宅地域と判断した。需要者の中心は区内の居住者であり、地縁的選好性がやや強い地域である。取引の中心
価格帯は更地で坪単価８０～１００万円、建売住宅で４，０００万円台（いずれも土地面積は２０～３０坪程度）であ
る。地価は、依然として新型コロナの影響があるものの、若干の上昇傾向になっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の賃貸住宅がみられるものの、地域的に賃料水準が低く、収益価格が比準価格に比して低位に試算
された。中心的な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引が多く、収益性よりも市場性が重視され意思決定がな
される。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討もふまえて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 243,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[ 94.1]

[105.0]
100

274,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナの影響による厳しい
状況が徐々に緩和される中で、持ち直しの動
きがみられる。不動産市況は持ち直しつつあ
る。

日暮里・舎人ライナーの開通で利便性が向上
した地域である。開通後の地域要因に大きな
変動はない。地域の地価水準はやや上昇傾向
で推移している。

南向きの画地であり、標準的な画地に比して
競争力の程度は優る。個別的要因に特に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４（公）６２０５ -6	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,150)
b	Ｒ０４（公）６７４３ -29	足立区		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
c	Ｒ０４（公）７３６５ -25	足立区		建付地	（　）	長方形	東7.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	Ｒ０４（公）８６３５ -3	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,720	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.8]	287,398	100 [ 104.5]	275,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 248,621	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	252,607	100 [ 103.3]	244,537		257,000
c	(　 ) 268,485	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	271,380	100 [ 106.1]	255,778		269,000
d	(　 ) 279,802	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,201	100 [ 101.9]	275,958		290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

足立 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,940,454	341,291	1,599,163	1,046,880	552,283	（　0.9712） 536,377	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,473,884 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	Ｗ2	86.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度2種最高12m 地区計画等	60 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積４３㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.00	100.0	43.00	1,950	83,850	1.0	83,850
							1.0	83,850
2～ 2	住宅	43.00	100.0	43.00	1,990	85,570	1.0	85,570
							1.0	85,570
～

～

～

計		86.00	100.0	86.00		169,420		169,420
								169,420

⑨年額支払賃料	169,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,033,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,033,040 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,860,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	169,420 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 169,420 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,940,454 円　　　　（　 19,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４（公）７９３５　　　　-1	1,522 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,076 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４（公）７９３５　　　　-3	1,714 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	2,090
c	Ｒ０４（公）７９３５　　　　-7	1,805 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	1,964

足立 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	14,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,991 円	2,033,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	14,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 341,291 円　（　　　　　　 3,447 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 86.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,046,880 円（　　　　　 10,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,940,454 円
②総費用	341,291 円
③純収益　①－②	1,599,163 円
④建物等に帰属する純収益	1,046,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	552,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	536,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,473,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）