鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公９ -110	練馬区		建付地	（　）	台形	南西25m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ４公１０ -103	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.2m都道、北16.1m、角地		商業 (100,500)
c	Ｒ４公１１ -30	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m区道、中間画地		商業高度3種最高35m 地区計画等 (100,390)
d	Ｒ４公２ -102	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (90,300)
e	Ｒ４公７ -114	練馬区		建付地	（　）	不整形	南東5.4m区道、西4m、角地		近商高度2種最高25m (85,224)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 992,056	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,007,241	100 [ 110.8]	909,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	909,000
b	(　 791,876) 989,845	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.9]	1,036,802	100 [ 109.9]	943,405		943,000
c	(　 ) 635,674	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,124	100 [ 88.3]	724,942		725,000
d	(　 ) 609,044	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,571	100 [ 64.3]	960,453		960,000
e	(　 ) 393,453	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.8]	504,299	100 [ 65.7]	767,578		768,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 902,000 円／㎡]

練馬 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,306,823	13,760,866	57,545,957	39,634,000	17,911,957	（　0.9486） 16,991,282	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	414,421,512 円　　　　（　 827,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	402.95	ＲＣ8	2,289.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	501 ㎡	23.6 m x 23.5 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所２室、３階以上は専有面積約５７㎡の２ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

エントランス、内廊下、ＥＶ等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	394.13	54.5	214.70	4,500	966,150	8.0	7,729,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	379.84	89.7	340.76	3,200	1,090,432	5.0	5,452,160
							0.0	0
3～ 4	住宅	252.61	90.2	227.84	2,900	660,736	1.0	660,736
							1.0	660,736
5～ 6	住宅	252.61	90.2	227.84	2,950	672,128	1.0	672,128
							1.0	672,128
7～ 8	住宅	252.61	90.2	227.84	3,000	683,520	1.0	683,520
							1.0	683,520

計		2,289.63	84.0	1,922.50		6,089,350		17,214,128
								4,032,768

⑨年額支払賃料	6,089,350 円　×　12ヶ月　＝　 73,072,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,922.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,072,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,922,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,149,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,214,128 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,032,768 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 992,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,306,823 円　　　　（　 142,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃９　　　　-21	3,098 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,964 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４公賃２　　　　-39	2,913 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,002
c	Ｒ４公賃６　　　　-7	2,871 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,871

練馬 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,325,000 円	665,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,192,166 円	73,072,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,261,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,652,500 円	665,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	665,000 円	665,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	665,000 円	665,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,760,866 円　（　　　　　　 27,467 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	665,000,000 円	設計監理料率　 282,000 円／㎡　×　 2,289.63 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,634,000 円（　　　　　 79,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,306,823 円
②総費用	13,760,866 円
③純収益　①－②	57,545,957 円
④建物等に帰属する純収益	39,634,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,911,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,991,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,421,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 827,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-15

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　上遠野　公一

TEL.

鑑定評価額

435,000,000 円

１㎡当たりの価格

869,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区高野台１丁目２４３３番６｢高野台１－７－７｣				②地積　(㎡)	501 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、高層マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域	南（駅前広場）区道	水道、ガス、下水	練馬高野台駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

練馬高野台駅北西方駅
前広場接面

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに面する視認性が良好な商業地域である。低層店舗が見られるが、中長期的には建物更新に伴い
低層部以外は共同住宅としての高度利用が増加するも、当面、現状と大差なく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の私鉄沿線駅前の商業地域である。需要者は、営業目的の事業者、収益物件取得
目的の投資家や不動産業者のほかマンション業者等の参入が考えられる。当該地域は駅前ロータリーに面するうえ行政
的条件が良好で高度利用が可能なことから、その稀少性及資産性は高くコロナ禍後を見据えた需要が底堅い。画地規模
及び容積率等の差異により単価は流動的で把握し難いが、複合不動産で総額１０億円以内が取引の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価
格は、標準的な数値を採用して求めた収益性を反映する価格である。低層階の店舗等の賃貸水準は概ね底打ちしたが、
多少流動的で相対的な精度はやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現下の社会経済状況、市場参加者の属
性等をも勘案し、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,420,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[167.0]

[100.0]
100

868,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    853,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和・低金利・コロナ禍などの状況下、
区内の繁華性が少ない商業地では、共同住宅
系の投資用収益物件の取引を中心に需給は強
含みへと転じた。

西武池袋線駅前ロータリーに面し視認性が良
く稀少性が高い商業地域で、行政的条件も良
好なため、需要は底堅い。地域要因に格別の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公１１ -109	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m区道、北西4.4m、角地		商業地区計画等 (100,270)
b	Ｒ４公２ -111	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m区道、北8m、二方路		１住居高度2種最高20m (82,280)
c	Ｒ４公１ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,368)
d	Ｒ４公１０ -24	練馬区		建付地	（　）	不整形	南東5.4m区道、北西4m、角地		近商高度2種最高25m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,896	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	834,061	100 [ 89.2]	935,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 601,718	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	599,351	100 [ 67.8]	883,999		884,000
c	(　 ) 1,146,263	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,135,025	100 [ 108.3]	1,048,038		1,050,000
d	(　 ) 775,094	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.9]	806,589	100 [ 85.6]	942,277		942,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 920,000 円／㎡]

練馬 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,306,823	13,791,866	57,514,957	39,753,200	17,761,757	（　0.9486） 16,848,803	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	410,946,415 円　　　　（　 820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	402.95	ＲＣ8	2,289.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	501 ㎡	23.6 m x 23.5 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階事務所は２区画、３階以上は各階４戸の２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５７㎡を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	394.13	54.5	214.70	4,500	966,150	8.0	7,729,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	379.84	89.7	340.76	3,200	1,090,432	5.0	5,452,160
							0.0	0
3～ 4	住宅	252.61	90.2	227.84	2,900	660,736	1.0	660,736
							1.0	660,736
5～ 6	住宅	252.61	90.2	227.84	2,950	672,128	1.0	672,128
							1.0	672,128
7～ 8	住宅	252.61	90.2	227.84	3,000	683,520	1.0	683,520
							1.0	683,520

計		2,289.63	84.0	1,922.50		6,089,350		17,214,128
								4,032,768

⑨年額支払賃料	6,089,350 円　×　12ヶ月　＝　 73,072,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,922.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,072,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,922,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,149,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,214,128 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,032,768 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 992,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,306,823 円　　　　（　 142,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃２　　　　-38	2,863 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	2,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,964 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４公賃２　　　　-39	2,913 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,890
c	Ｒ４公賃２　　　　-40	2,824 ( 2,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,070

練馬 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,335,000 円	667,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,192,166 円	73,072,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,261,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,669,500 円	667,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	667,000 円	667,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	667,000 円	667,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,791,866 円　（　　　　　　 27,529 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	667,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 2,289.63 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,753,200 円（　　　　　 79,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,306,823 円
②総費用	13,791,866 円
③純収益　①－②	57,514,957 円
④建物等に帰属する純収益	39,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,761,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,848,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 410,946,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 820,000 円／㎡）