鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公２ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m都道、東4m、角地		準住居高度3種最高30m (70,300)
b	Ｒ４公６ -101	練馬区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m国道、中間画地		１住居高度3種最高30m (70,300)
c	Ｒ４公７ -115	練馬区		建付地	（　）	台形	南19.2m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ｒ４公１１ -11	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、南東5.5m、角地		１住居高度2種最高20m (80,200)
e	Ｒ４公１２ -112	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北50m都道、南4m、二方路		近商高度3種最高30m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,342	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	529,082	100 [ 84.3]	627,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	628,000
b	(　 ) 532,374	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	568,239	100 [ 85.7]	663,056		663,000
c	(　 ) 739,827	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 88.5]	100 [ 98.0]	862,406	100 [ 131.7]	654,826		655,000
d	(　 ) 540,184	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	530,744	100 [ 85.3]	622,209		622,000
e	(　 ) 573,993	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	640,296	100 [ 101.7]	629,593		630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 647,000 円／㎡]

練馬 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,226,304	6,758,584	27,467,720	19,146,800	8,320,920	（　0.9351） 7,780,892	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	185,259,333 円　　　　（　 501,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	189.00	ＲＣ8	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	370 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ～８Ｆ住宅（１ＬＤＫ～２ＬＤＫ：３０～５５㎡程度）２０戸を想定

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	85.5	159.89	4,000	639,560	6.0	3,837,360
							0.0	0
2～ 4	住宅	149.00	97.0	144.53	2,500	361,325	1.0	361,325
							1.0	361,325
5～ 7	住宅	129.00	96.0	123.84	2,550	315,792	1.0	315,792
							1.0	315,792
8～ 8	住宅	119.00	95.0	113.05	2,450	276,973	1.0	276,973
							1.0	276,973
～

計		1,140.00	94.6	1,078.05		2,947,884		6,145,684
								2,308,324

⑨年額支払賃料	2,947,884 円　×　12ヶ月　＝　 35,374,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,078.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,374,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,768,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,605,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,145,684 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,308,324 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 562,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,226,304 円　　　　（　 92,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１４　　　　-27	2,837 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	2,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１４　　　　-28	2,674 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.2]	100 [100.0]	2,594
c	Ｒ４公賃１４　　　　-29	2,302 ( 2,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,448

練馬 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,585,000 円	317,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,414,984 円	35,374,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 430,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,694,500 円	317,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,758,584 円　（　　　　　　 18,266 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	317,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,146,800 円（　　　　　 51,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,226,304 円
②総費用	6,758,584 円
③純収益　①－②	27,467,720 円
④建物等に帰属する純収益	19,146,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,320,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,780,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,259,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-13

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　向原　信克

TEL.

鑑定評価額

231,000,000 円

１㎡当たりの価格

624,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区北町８丁目９５７番２｢北町８－３７－２２｣				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高30m 高度地区最低7m (100,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層共同住宅、低層店舗等が並ぶ路線商業地域	北25m国道	水道、ガス、下水	地下鉄赤塚 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

地下鉄赤塚駅　南東方

80m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高30m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ最寄駅に近い路線商業地域である。地域要因に影響を与えるような
特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 653,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 498,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及び周辺市区のうち、低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中
心は練馬区内外の不動産会社を始めとする投資家等のほか、マンション開発業者も考えられる。需要に対して供給物件
は限定的であるが、コロナ禍において低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇に転じた。土地価格は規模等により
異なるが、相場としては１６０～２４０万円／坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業繁華性等の地域特性が比較的類似した練馬区内の幹線道路沿いの取引事例を広域的に収集・選択して
おり、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸用の店舗兼共同住宅の建築を想定して求めており、
主な需要者である投資家の投資採算性を反映している。従って、市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価
格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 668,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[109.0]

[100.0]
100

622,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにおける経済状況について、引き
続き留意が必要である。練馬区内の土地取引
件数は増加傾向にある。

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄赤塚駅に
近い川越街道沿いの地域である。地域要因に
大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公２ -16	練馬区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m都道、東4m、角地		準住居高度3種最高30m (70,300)
b	Ｒ４公２ -101	練馬区		建付地	（　）	不整形	北東18m都道、中間画地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,300)
c	Ｒ４公６ -101	練馬区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m国道、中間画地		１住居高度3種最高30m (70,300)
d	Ｒ４公１２ -112	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北50m都道、南4m、二方路		近商高度3種最高30m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,342	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	529,082	100 [ 83.4]	634,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	634,000
b	(　 ) 487,407	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	537,737	100 [ 82.1]	654,978		655,000
c	(　 ) 532,374	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	568,239	100 [ 84.8]	670,093		670,000
d	(　 ) 573,993	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	644,085	100 [ 102.7]	627,152		627,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 653,000 円／㎡]

練馬 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,257,937	6,775,339	27,482,598	19,207,200	8,275,398	（　0.9351） 7,738,325	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	184,245,833 円　　　　（　 498,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	189.65	ＲＣ8	1,142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	370 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ～８Ｆ住宅（１ＬＤＫ～２ＬＤＫ：３０～５７㎡程度）２０戸

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.60	85.5	160.40	3,950	633,580	6.0	3,801,480
							0.0	0
2～ 4	住宅	149.31	97.0	144.83	2,480	359,178	1.0	359,178
							1.0	359,178
5～ 7	住宅	129.04	96.5	124.49	2,580	321,184	1.0	321,184
							1.0	321,184
8～ 8	住宅	119.35	96.3	114.93	2,400	275,832	1.0	275,832
							1.0	275,832
～

計		1,142.00	94.9	1,083.29		2,950,498		6,118,398
								2,316,918

⑨年額支払賃料	2,950,498 円　×　12ヶ月　＝　 35,405,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,083.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,405,976 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,770,299 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,635,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,118,398 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,316,918 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 564,135 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,257,937 円　　　　（　 92,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃６　　　　-30	2,798 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [109.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃６　　　　-31	2,591 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [107.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,578
c	Ｒ４公賃７　　　　-10	2,302 ( 2,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,448

練馬 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,590,000 円	318,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,416,239 円	35,405,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 430,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,703,000 円	318,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,775,339 円　（　　　　　　 18,312 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	318,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,207,200 円（　　　　　 51,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,257,937 円
②総費用	6,775,339 円
③純収益　①－②	27,482,598 円
④建物等に帰属する純収益	19,207,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,275,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,738,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,245,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,000 円／㎡）