別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 5-10 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.

鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 619,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区桜台４丁目６０８０番１１ ｢桜台４－１２－２３｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度3種最高25m (100,300) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ既成の近隣 商業地域 東8.1m区道、南側道 水道、ガス、下水 桜台 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     5 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．１ｍ区道 交通 施設 桜台駅　北西方 180m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 低層又は中層の日用店舗、共同住宅等が建ち並び、接近性が良好な商業地域である。当面は現状を維持すると予 測する。新型コロナの影響は残るが、利便性の高い地域として需要は根強く、地価は底堅く推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    651,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    463,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は練馬区内及び隣接区の駅接近性が優る商業地。需要者は、共同住宅や店舗兼共同住宅の建築を計画する個 人投資家、不動産業者である。新型コロナの影響から取引数は少ないが、成約した事例には高額なものも見られること から接近性が良好な商業地に係る需要は堅調と考えられる。価格水準は、㎡当たり６０万円～８０万円程度で、総額で は５億円程度までが目安であるが、規模が大きな物件に関しては、その稀少性から高額でも取引される可能性がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗兼共同住宅や併用住宅が見られる地域であり、対象不動産は角地であることから稀少性が高い。商業地域のため不 動産の取引にあたっては収益性も考慮されると判断されるが、商業繁華性は高くないため、賃料は居住用の水準が標準 であり、収益性を価格の目安とした市場は形成されていない。よって、比準価格がより信頼性が高いと判断し、当該価 格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    668,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [103.0] 100 617,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    612,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により商業地の取引件数は 少なく、市況は相対的に厳しいが、成約した 事例には高額のものもみられる。 最寄駅周辺では特段の変動はないが、利便性 の高い近隣商業地域であり、店舗兼共同住宅 適地として需要は底堅さがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％