鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公８ -11	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m都道、北4m、角地		近商高度2種最高20m (100,300)
b	Ｒ４公１０ -108	練馬区		建付地	（　）	長方形	南東5.4m区道、中間画地		近商高度3種最高35m (100,324)
c	Ｒ４公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、東6m、角地		商業 (100,500)
d	Ｒ４公７ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
e	Ｒ４公７ -9	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 520,382	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	525,591	100 [ 76.3]	688,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	689,000
b	(　 ) 692,841	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,848	100 [ 96.7]	725,799		726,000
c	(　 ) 1,071,179	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,044,400	100 [ 148.3]	704,248		704,000
d	(　 ) 807,863	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	826,632	100 [ 114.1]	724,480		724,000
e	(　 ) 572,589	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,315	100 [ 86.5]	668,572		669,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 704,000 円／㎡]

練馬 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,812,011	2,526,460	12,285,551	7,019,600	5,265,951	（　0.9619） 5,065,318	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	120,602,810 円　　　　（　 652,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	143.78	Ｓ4	475.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m	100 ％	300 ％	300 ％	185 ㎡	7.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：フロア貸し店舗、２～４Ｆ：１ＤＫ（平均約３５㎡）程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同程度の建物の標準的レンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.72	91.6	97.71	4,650	454,352	6.0	2,726,112
							2.0	908,704
2～ 3	住宅	136.94	86.2	118.04	2,600	306,904	1.0	306,904
							0.5	153,452
4～ 4	住宅	94.44	80.9	76.37	2,620	200,089	1.0	200,089
							0.5	100,045
～

～

計		475.04	86.3	410.16		1,268,249		3,540,009
								1,315,653

⑨年額支払賃料	1,268,249 円　×　12ヶ月　＝　 15,218,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,218,988 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,458,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,540,009 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,315,653 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 320,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,812,011 円　　　　（　 80,065 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃７　　　　-28	3,102 ( 3,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	2,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,630 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃７　　　　-29	2,273 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	2,468
c	Ｒ４公賃１４　　　　-23	2,505 ( 2,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	2,609

練馬 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	608,760 円	15,218,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,526,460 円　（　　　　　　 13,657 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 475.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,019,600 円（　　　　　 37,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,812,011 円
②総費用	2,526,460 円
③純収益　①－②	12,285,551 円
④建物等に帰属する純収益	7,019,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,265,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,065,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,602,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 652,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-7

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　須藤　裕之

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

678,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区氷川台３丁目３２１番４外｢氷川台３－４０－１１｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高30m (100,300)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ4	中層店舗兼マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	氷川台 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

氷川台駅　北西方

120m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

都市計画道路放射３６号線が事業中であり、中長期的にはインフラや街並みが再整備されるものと予測するが、
当面は地域要因に特段の変動はなく、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 638,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の駅前商業地域等の店舗やマンションが立地する地域。典型的需要者は収益獲得
目的の投資家・不動産業者が中心で、都区部のみならず広域的エリアからの需要者が存在する。コロナ禍の影響により
店舗ビルを中心に一時商業地の需要は停滞したが、賃貸マンションへの投資需要は賃貸マンションを中心に旺盛。取引
価格帯にはばらつきがあるが、相応の賃貸需要が見込めるエリアでは、土地単価は５０～１００万円／㎡程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は、収益性を取引の指標にしつつ、同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格との比較に加えて、投資用
の賃貸物件の開発を想定し、その投資採算性に着目して取引の意思決定をするものと考えられる。よって、市場の実態
を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、取引の指標となる収益価格をも関連付けて、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    668,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    670,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の直近１年の人口は微減、土地取引件
数は増加傾向。住宅需要は堅調で土地取引価
格は上昇に転じた。新型コロナ変異株の影響
に留意が必要。

地域北方で都市計画道路放射３６号線が令和
５年度完了を目途に事業中である。また、付
近でマンションの建て替えが見られる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公７ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
b	Ｒ４公８ -11	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m都道、北4m、角地		近商高度2種最高20m (100,300)
c	Ｒ４公７ -9	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	Ｒ４公１０ -108	練馬区		建付地	（　）	長方形	南東5.4m区道、中間画地		近商高度3種最高35m (100,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 807,863	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	827,448	100 [ 116.4]	710,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	711,000
b	(　 ) 520,382	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	525,591	100 [ 79.5]	661,121		661,000
c	(　 ) 572,589	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,315	100 [ 82.1]	704,403		704,000
d	(　 ) 692,841	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,848	100 [ 97.0]	723,555		724,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

練馬 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,936,157	2,701,160	12,234,997	7,084,000	5,150,997	（　0.9619） 4,954,744	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	117,970,095 円　　　　（　 638,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	143.78	Ｓ4	475.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m	100 ％	300 ％	300 ％	185 ㎡	7.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均３４．７㎡程度の小家族向け１ＤＫを想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.72	91.6	97.71	4,550	444,581	6.0	2,667,486
							1.0	444,581
2～ 2	住宅	136.94	86.2	118.04	2,650	312,806	1.0	312,806
							1.0	312,806
3～ 3	住宅	136.94	86.2	118.04	2,680	316,347	1.0	316,347
							1.0	316,347
4～ 4	住宅	94.44	80.9	76.37	2,700	206,199	1.0	206,199
							1.0	206,199
～

計		475.04	86.3	410.16		1,279,933		3,502,838
								1,279,933

⑨年額支払賃料	1,279,933 円　×　12ヶ月　＝　 15,359,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,359,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 767,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,591,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,502,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,279,933 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 311,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,936,157 円　　　　（　 80,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃２　　　　-27	2,549 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃７　　　　-3	2,358 ( 2,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,673
c	Ｒ４公賃１４　　　　-23	2,505 ( 2,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	2,611

練馬 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	767,960 円	15,359,196　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,701,160 円　（　　　　　　 14,601 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 475.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,084,000 円（　　　　　 38,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,936,157 円
②総費用	2,701,160 円
③純収益　①－②	12,234,997 円
④建物等に帰属する純収益	7,084,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,150,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,954,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,970,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638,000 円／㎡）