鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、東6m、角地		商業 (100,500)
b	Ｒ４公９ -110	練馬区		建付地	（　）	台形	南西25m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	Ｒ４公１ -108	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東5m区道、西3.5m、二方路		商業 (100,300)
d	Ｒ４公７ -20	練馬区		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
e	Ｒ４公１１ -108	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東3.8m、角地		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,071,179	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,044,400	100 [ 66.5]	1,570,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,570,000
b	(　 ) 992,056	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,007,241	100 [ 71.2]	1,414,664		1,410,000
c	(　 ) 1,949,893	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,955,685	100 [ 104.9]	1,864,333		1,860,000
d	(　 ) 807,863	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	827,448	100 [ 56.6]	1,461,922		1,460,000
e	(　 ) 974,145	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	953,338	100 [ 56.1]	1,699,355		1,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

練馬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,699,504	9,566,813	34,132,691	24,112,500	10,020,191	（　0.9549） 9,568,280	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	233,372,683 円　　　　（　 1,330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.14	Ｓ8F1B	1,088.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	176 ㎡	11.6 m x 14.6 m	前面道路：都道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階は店舗フロア貸し、２階以上は事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

類似不動産の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	121.98	61.1	74.49	4,000	297,960	4.0	1,191,840
							0.0	0
1～ 1	店舗	112.86	92.0	103.86	6,500	675,090	8.0	5,400,720
							0.0	0
2～ 8	事務所	121.89	96.7	117.89	3,500	412,615	3.0	1,237,845
							0.0	0
～

～

計		1,088.07	92.2	1,003.58		3,861,355		15,257,475
								0

⑨年額支払賃料	3,861,355 円　×　12ヶ月　＝　 46,336,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,003.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるものと判断し計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,336,260 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,780,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,556,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,257,475 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,699,504 円　　　　（　 248,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃９　　　　-1	3,908 ( 3,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１　　　　-30	3,442 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,484
c	Ｒ４公賃９　　　　-2	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,369

練馬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,875,000 円	375,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,316,813 円	46,336,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,437,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,187,500 円	375,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	375,000 円	375,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,566,813 円　（　　　　　　 54,357 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	375,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,088.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,112,500 円（　　　　　 137,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,699,504 円
②総費用	9,566,813 円
③純収益　①－②	34,132,691 円
④建物等に帰属する純収益	24,112,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,020,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,568,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,365 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,372,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,330,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-1

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　木内　かをり

TEL.

鑑定評価額

255,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区豊玉北６丁目１番１３｢豊玉北６－１－８｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北16.5m都道	水道、ガス、下水	練馬 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．５ｍ都道

交通

施設

練馬駅南西方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

練馬駅周辺の高度商業地として店舗兼事務所ビルが建ち並んでいる。区内における中心的な商業地域であり、当
面は大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区及び隣接市並びに外周区における私鉄・地下鉄駅周辺の商業地域である。主な需要者は自社ビル
を求める法人やマンション開発業者、収益用不動産への投資家である。新型コロナウイルス感染症に起因して冷え込ん
だ投資家マインドに回復傾向が見られ、居住用物件を中心とした収益用不動産の高値取引が目立つようになり、幹線街
路沿いの商業地の地価も上昇基調に転じている。中心となる価格帯は、土地総額１億～４億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、練馬区及び外周区内の商業地に存する取引事例より試算し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた
。収益価格は、店舗・事務所の賃貸を想定し、収益用不動産への投資判断の指標となる理論的な価格を求めた。比準価
格、収益価格ともに、高度商業地の価格判断に説得力を有する価格であることから、両価格を関連付けて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,420,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区内の商業地は、区民の買い回り品を中
心とした商業地が多く、客足も回復傾向にあ
り、不動産投資需要も回復傾向にある。

練馬区内で最も繁華性の高い練馬駅周辺の商
業地域である。空室状況も悪化しておらず、
大きな地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、東6m、角地		商業 (100,500)
b	Ｒ４公１１ -108	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東3.8m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	Ｒ４公８ -6	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、中間画地		商業高度3種最高35m 高度地区 (100,400)
d	Ｒ４公１ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,368)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,071,179	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,044,400	100 [ 66.5]	1,570,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,570,000
b	(　 ) 974,145	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	953,338	100 [ 60.5]	1,575,765		1,580,000
c	(　 ) 1,401,201	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,418,015	100 [ 76.9]	1,843,973		1,840,000
d	(　 ) 1,146,263	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,135,025	100 [ 68.0]	1,669,154		1,670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,590,000 円／㎡]

練馬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,357,805	9,150,495	34,207,310	24,369,700	9,837,610	（　0.9549） 9,393,934	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	229,120,341 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.14	Ｓ8F1B	1,088.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	176 ㎡	11.6 m x 14.6 m	前面道路：都道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・１階店舗のフロア貸し、２階以上を事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

近隣同種建物の標準的な有効率を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	121.98	61.1	74.49	4,000	297,960	4.0	1,191,840
							0.0	0
1～ 1	店舗	112.86	92.0	103.86	6,200	643,932	10.0	6,439,320
							0.0	0
2～ 8	事務所	121.89	96.7	117.89	3,500	412,615	3.0	1,237,845
							0.0	0
～

～

計		1,088.07	92.2	1,003.58		3,830,197		16,296,075
								0

⑨年額支払賃料	3,830,197 円　×　12ヶ月　＝　 45,962,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,003.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,962,364 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,757,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,204,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,296,075 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,357,805 円　　　　（　 246,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１　　　　-29	2,752 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 82.5]	100 [110.0]	3,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,510 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１　　　　-30	3,442 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [106.1]	100 [110.0]	3,429
c	Ｒ４公賃９　　　　-2	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 89.1]	100 [103.0]	3,640

練馬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,895,000 円	379,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,838,495 円	45,962,364　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,437,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,221,500 円	379,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,150,495 円　（　　　　　　 51,991 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	379,000,000 円	設計監理料率　 338,000 円／㎡　×　 1,088.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,369,700 円（　　　　　 138,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,357,805 円
②総費用	9,150,495 円
③純収益　①－②	34,207,310 円
④建物等に帰属する純収益	24,369,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,837,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,393,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,120,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）