鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -92　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公７ -105	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、東7.8m、角地		１中専高度2種最高20m (80,200)
b	Ｒ４公１０ -1	練馬区		建付地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ４公１０ -101	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	Ｒ４公１５ -102	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、西9.6m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
e	Ｒ４公１５ -103	練馬区		更地	（　）	台形	西6.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,935	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	518,492	100 [ 116.2]	446,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 496,946	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	505,099	100 [ 112.0]	450,981		451,000
c	(　 ) 345,306	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 97.0]	100 [ 108.2]	332,626	100 [ 81.3]	409,134		409,000
d	(　 ) 504,762	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	496,921	100 [ 114.4]	434,372		434,000
e	(　 ) 394,544	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	400,068	100 [ 98.5]	406,160		406,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

練馬 -92　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,669,339	3,098,772	13,570,567	8,908,200	4,662,367	（　0.9549） 4,452,094	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	108,587,659 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -92　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	220.50	Ｓ3	574.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.5 m x 28.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４８㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	191.85	98.7	189.35	2,450	463,908	1.0	463,908
							1.0	463,908
2～ 2	住宅	191.40	100.0	191.40	2,500	478,500	1.0	478,500
							1.0	478,500
3～ 3	住宅	191.40	100.0	191.40	2,550	488,070	1.0	488,070
							1.0	488,070
～

～

計		574.65	99.6	572.15		1,430,478		1,430,478
								1,430,478

⑨年額支払賃料	1,430,478 円　×　12ヶ月　＝　 17,165,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 572.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,165,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 858,287 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,307,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,430,478 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,430,478 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 348,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,669,339 円　　　　（　 44,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１４　　　　-20	2,646 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１４　　　　-21	2,584 ( 2,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,486
c	Ｒ４公賃１４　　　　-22	2,600 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.8]	100 [100.0]	2,659

練馬 -92　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	514,972 円	17,165,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,098,772 円　（　　　　　　 8,285 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 249,000 円／㎡　×　 574.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,908,200 円（　　　　　 23,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,669,339 円
②総費用	3,098,772 円
③純収益　①－②	13,570,567 円
④建物等に帰属する純収益	8,908,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,662,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,452,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,904 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,587,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 -92　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -92

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　木内　かをり

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区貫井２丁目８９８番５外｢貫井２－１６－１３｣				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:2	作業所兼共同住宅Ｓ3	共同住宅、作業所、一般住宅が混在する住宅地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	富士見台 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

富士見台駅北東方

370m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

マンションや一般住宅、事業所等が混在している住宅地域である。当面の間、混在の程度は変化せずに推移する
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 434,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武池袋線・西武新宿線・都営大江戸線・東京メトロ有楽町線沿線の練馬区や隣接区内の最寄駅より徒
歩圏内の住宅地域及び商住混在地域である。需要者は、中規模画地以上ではアパート経営目的の投資家や不動産業者が
中心である。不動産投資需要が回復つつあり、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域の地価は上昇基調にある。中心となる価
格帯は、画地規模約３００～５００㎡程度の中規模画地で土地価格が総額１億円台～２億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例より客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定して投資判断の指
標となる理論的な価格を求めた。しかし、供給の少なさから投資市場においても投資採算性を上回る取引が成立してい
ることから、市場性を反映した比準価格により高い説得力が認められる。よって、比準価格を重視して、収益価格を比
較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 408,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 98.2]

[100.0]
100

422,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

減少していた区の人口・世帯数は、回復の兆
しが見られたが、８月以降再び微減傾向に転
じた。年間ベースでは戸建の新設着工戸数は
減少している。

用途の混在が見られる地域であるが、住宅地
としての色彩が強い。地域要因に大きな変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -92　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公７ -105	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、東7.8m、角地		１中専高度2種最高20m (80,200)
b	Ｒ４公１２ -33	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、東5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ４公１０ -36	練馬区		更地	（　）	不整形	東6m区道、北4m、角地		１低専高度地区2種 (80,200)
d	Ｒ４公１４ -36	練馬区		更地	（　）	台形	西6m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,935	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	518,492	100 [ 112.9]	459,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 379,023	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	372,031	100 [ 88.8]	418,954		419,000
c	(　 ) 466,184	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	464,336	100 [ 105.6]	439,712		440,000
d	(　 ) 484,162	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	487,551	100 [ 110.8]	440,028		440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 434,000 円／㎡]

練馬 -92　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,624,487	3,081,886	13,542,601	8,847,600	4,695,001	（　0.9549） 4,483,256	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	109,347,707 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -92　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	220.50	Ｓ3	574.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.5 m x 28.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４５～４９㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

近隣同種建物の標準的な有効率を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	191.85	98.7	189.35	2,460	465,801	1.0	465,801
							1.0	465,801
2～ 2	住宅	191.40	100.0	191.40	2,510	480,414	1.0	480,414
							1.0	480,414
3～ 3	住宅	191.40	100.0	191.40	2,510	480,414	1.0	480,414
							1.0	480,414
～

～

計		574.65	99.6	572.15		1,426,629		1,426,629
								1,426,629

⑨年額支払賃料	1,426,629 円　×　12ヶ月　＝　 17,119,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 572.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,119,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,263,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,426,629 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,426,629 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 347,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,624,487 円　　　　（　 44,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１２　　　　-23	2,600 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.9]	100 [102.0]	2,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,570 円/㎡　月額支払賃料（　 2,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１５　　　　-32	2,293 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.9]	100 [105.0]	2,373
c	Ｒ４公賃２　　　　-18	2,606 ( 2,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,633

練馬 -92　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	513,586 円	17,119,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,081,886 円　（　　　　　　 8,240 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 574.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,847,600 円（　　　　　 23,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,624,487 円
②総費用	3,081,886 円
③純収益　①－②	13,542,601 円
④建物等に帰属する純収益	8,847,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,695,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,483,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,347,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）