別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 -90　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -90 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区土支田４丁目７９６番２０外 ｢土支田４－４１－１２｣ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m道路 水道、ガス、下水 地下鉄成増 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 地下鉄成増駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄成増駅からバス便利用圏の住宅地域で、農地も散見される。交通利便性の劣る地域にあって需要は強くは ないが、値ごろ感から一定の需要は認められ、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、東武東上線、都営大江戸線の各駅からバス便利用の低層住宅地域で、主たる需要者は、練 馬区及びその周辺市区の一次取得者である。交通利便性は相対的に劣るが、値ごろ感から一定の需要は見られる。市場 の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で２千万円程度、新築戸建住宅は３千万円台～４千万円台程度となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規に土地を取得して賃貸用収益物件を建築することは、風致地区内に存し建築上の規制があること、規模が小さく利 用効率が低いこと、バス便利用圏に存することから合理的ではないため収益還元法は適用しない。比準価格は練馬区北 部のバス利用圏に位置する戸建住宅地の取引事例から試算されており、市場の実態を反映している。よって比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 練馬区の住宅地は、サプライチェーンの乱れ による建築資材の値上がり等、圧迫要素はあ るが、低金利を背景として堅調に推移してい る。 駅徒歩圏外の住宅地域である。利便性の高い 地域との比較では弱いが、一定の需要はある 。地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.7 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％