別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -83 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　竹永　理英   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町４丁目２９３１番８９ ｢大泉町４－４７－８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m区道 水道、ガス、下水 大泉学園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ区 道 交通 施設 大泉学園駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス利用の低層戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域性を変化させる特段の要因はな く、当面は現状を保って推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線を中心とする練馬区及びその周辺市区内の住宅地域と判定。需要者は区内を中 心に周辺市区に居住する一次取得者や買換取得者層である。最寄駅からバス利用の住宅地域であり競争力は劣後するも のの、総額の値頃感から一定の需要が認められるため、地価にはやや回復傾向が認められる。土地価格が画地規模３０ ～４０坪程度で総額２千万円台前後、新築戸建住宅が総額３千万円台～４千万円台程度が、取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はバス便の既成住宅地域に位置し、戸建住宅敷地としての取引が中心である。また、風致地区に指定されてお り高度利用が困難であることから、共同住宅を想定する収益価格は求められなかった。典型的需要者は、住宅地として の快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料され、本件では典型的需要者の行動に合致した比準価格 の説得力が高いものとして比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [100.2] [101.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復の兆しはあるが、原材料価格高騰や コロナ禍の影響には引き続き注視が必要であ る。かかる中練馬区の月平均土地取引件数は 回復傾向にある。 最寄駅からバス便の交通利便性に劣る既成住 宅地域であり、地域要因に特段の変動は認め られない。地価は昨年の下落からやや上昇に 転じた。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.7 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％