別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -79 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　竹永　理英   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 295,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区上石神井４丁目７２５番１０ ｢上石神井４－３０－１７｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に アパートが見られる 住宅地域 東5m区道 水道、ガス、下水 武蔵関 810m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ区道 交通 施設 武蔵関駅　北東方 810m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を中心に共同住宅も比較的多く見受けられ、居住環境が良好な既成住宅地域である。当該地域に 変化を与える特段の要因はないことから、当面は現状を保って推移するものと判断される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    381,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は練馬区西部の、主に西武池袋線及び新宿線沿線の最寄駅から概ね徒歩圏の地域と判定した。需要者の中心 は区内及び周辺市区からの移住者である個人であり、供給は不動産業者による宅地分譲及び建売分譲が中心である。住 環境が良好なため従来需要は相対的に底堅く、地価には回復傾向が認められる。敷地の小規模化がやや進んでおり、戸 建住宅敷地としての取引は３０坪程度の規模で４千万台前後、新築建売住宅で５千万円前後が多くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は比較的交通利便性の良好な既成住宅地域に存しており、周辺ではアパート等も見受けられるが、自用の戸 建住宅敷地としての利用が中心である。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映した取 引価格を重視して行動するものと思料する。従って、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとし て、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    429,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [111.9] [102.0] 100 376,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    371,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復の兆しはあるが、原材料価格高騰や コロナ禍の影響には引き続き注視が必要であ る。かかる中練馬区の月平均土地取引件数は 回復傾向にある。 武蔵関駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。底堅い需要を 受け、地価は昨年の下落からやや上昇へ転じ た。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％