鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -67　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公１０ -32	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
b	Ｒ４公７ -102	練馬区		建付地	（　）	長方形	東7.4m都道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
c	Ｒ４公１０ -37	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	Ｒ４公９ -18	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e	Ｒ４公７ -1	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 517,826	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	510,719	100 [ 92.2]	553,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 555,397	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	553,219	100 [ 102.9]	537,628		548,000
c	(　 ) 490,830	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,775	100 [ 89.2]	553,559		565,000
d	(　 ) 560,672	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	560,672	100 [ 97.0]	578,012		590,000
e	(　 ) 593,737	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	571,684	100 [ 94.1]	607,528		620,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

練馬 -67　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,243,344	1,227,862	6,015,482	3,316,320	2,699,162	（　0.9687） 2,614,678	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,772,634 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -67　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.81	ＬＳ3	212.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	10.0 m x 14.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ及び１ＬＤＫタイプ（平均約３５㎡）、各階２戸、合計６戸、外階段及び外廊下想定

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

外階段及び外廊下想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.99	97.6	77.09	2,900	223,561	1.0	223,561
							1.0	223,561
2～ 2	住宅	77.09	100.0	77.09	2,950	227,416	1.0	227,416
							1.0	227,416
3～ 3	住宅	56.87	100.0	56.87	3,000	170,610	1.0	170,610
							1.0	170,610
～

～

計		212.95	99.1	211.05		621,587		621,587
								621,587

⑨年額支払賃料	621,587 円　×　12ヶ月　＝　 7,459,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるものと判断し計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,459,044 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,086,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	621,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 621,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 151,347 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,243,344 円　　　　（　 49,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃９　　　　-23	2,995 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	3,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃９　　　　-24	3,093 ( 3,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,064
c	Ｒ４公賃１０　　　　-33	2,927 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,957

練馬 -67　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,362 円	7,459,044　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	50,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,227,862 円　（　　　　　　 8,410 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 212.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,316,320 円（　　　　　 22,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,243,344 円
②総費用	1,227,862 円
③純収益　①－②	6,015,482 円
④建物等に帰属する純収益	3,316,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,699,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,614,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,772,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 -67　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -67

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　成島　弘一

TEL.

鑑定評価額

82,800,000 円

１㎡当たりの価格

567,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区豊玉北４丁目２５番９｢豊玉北４－２５－５｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	練馬 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ区
道

交通

施設

練馬駅南東方

450m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の戸建住宅のほかアパート等も多く見受けられる普通住宅地である。練馬駅から至近のためアパートに対
する根強い宅地需要があることから、今後はアパートの多い低層住宅地へと移行するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区東部の住宅地域のうち西武池袋線及び都営大江戸線の各駅から徒歩圏の一般住宅地域。需要者の
中心は、練馬区内外からの住宅買換層であるが、建売業者やアパート経営を目的とする個人投資家等の需要とも競合す
る。練馬駅から近く、商業施設や公共施設にも近接しており、練馬区のなかでも生活利便性を兼ね備えた戸建住宅地と
して人気が高い地域である。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で４０００万～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅のほか共同住宅も多い地域であり、戸建住宅の取引以外にアパート等の取引も活発で、住宅とし
ての快適性利便性収益性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も５件中３件が戸建住宅２件が共同住宅等を
前提とした売買であるが、収益価格が低いように収益物件に対する取引慣行は未成熟といえる。よって、鑑定評価額は
比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -60 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 456,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 82.8]

[102.0]
100

568,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は停滞状況にあるが、コロナ感染者数の
減少に伴い不動産需要は高まっており、一部
飲食店街を除き地価はコロナ前の水準にもど
った。

練馬駅から徒歩圏にある交通利便性に優れた
住宅地。人気の住宅地として高い宅地需要が
あり、供給減も影響しコロナ前の地価水準に
戻った。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.5
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -67　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公８ -35	練馬区		更地	（　）	袋地等	北3.7m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	Ｒ４公１０ -33	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西3m、角地		１中専高度2種最高20m (80,200)
c	Ｒ４公９ -18	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	Ｒ４公１０ -32	練馬区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
e	Ｒ４公１０ -28	練馬区		更地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 433,551	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	548,984	100 [ 89.8]	611,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	624,000
b	(　 ) 579,359	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	560,418	100 [ 96.0]	583,769		595,000
c	(　 ) 560,672	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	561,782	100 [ 97.0]	579,157		591,000
d	(　 ) 517,826	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	520,933	100 [ 90.2]	577,531		589,000
e	(　 ) 381,611	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	493,159	100 [ 89.3]	552,250		563,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

練馬 -67　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,454,414	1,272,156	6,182,258	3,467,660	2,714,598	（　0.9687） 2,629,631	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,137,341 円　　　　（　 439,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -67　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	ＬＳ3	213.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	10.0 m x 14.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ平均床面積３５㎡程度の共同住宅（各階２戸総戸数６戸）を想定した。

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

概ね外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	97.5	77.00	3,000	231,000	1.0	231,000
							1.0	231,000
2～ 2	住宅	77.00	100.0	77.00	3,050	234,850	1.0	234,850
							1.0	234,850
3～ 3	住宅	57.00	100.0	57.00	3,050	173,850	1.0	173,850
							1.0	173,850
～

～

計		213.00	99.1	211.00		639,700		639,700
								639,700

⑨年額支払賃料	639,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,676,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,676,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,292,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 155,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,454,414 円　　　　（　 51,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１０　　　　-32	3,093 ( 3,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	3,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１０　　　　-33	2,927 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,082
c	Ｒ４公賃１０　　　　-34	2,879 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,125

練馬 -67　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,500 円	52,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	307,056 円	7,676,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,272,156 円　（　　　　　　 8,713 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 213.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,467,660 円（　　　　　 23,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,454,414 円
②総費用	1,272,156 円
③純収益　①－②	6,182,258 円
④建物等に帰属する純収益	3,467,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,714,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,629,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,137,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439,000 円／㎡）