別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -63 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　原　勝久   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町２丁目１０２３番３４ ｢大泉町２－４４－１１｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m区道 水道、ガス、下水 石神井公園 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ区道 交通 施設 石神井公園駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石神井公園駅よりバス利用の風致地区内の小規模一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域である。地域要因に特段の変 化は認められず、今後暫くは同様の住環境が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接市区内の都営大江戸線、西武池袋線、東武東上線沿線に存するバス便エリアの住宅地域で ある。需要者の中心は一次取得者及び買替取得者層である。最寄駅への交通利便性は劣るものの閑静な居住環境であり 、割安感もあって需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地程度の戸建住宅地で１千万円台後半から２千万円台中 盤程度、新築戸建住宅で３千万円台から４千万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅から離れるバス便エリアの小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存する。主たる需要者層は、自ら 居住することを目的とする取得者である。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算しており市場性を反映した実証的 な価格である。賃貸市場が未成熟な住宅地域に存し小規模宅地であることから賃貸用不動産の想定が困難なため、収益 還元法は非適用とした。よって、比準価格に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症による厳し い状況から持ち直しの動きがみられる。練馬 区内の土地取引件数も回復傾向が見られる。 最寄駅から離れるバス便エリアの住宅地域に 存し、地域要因に特段の変化は認められない 。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％