鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公８ -35	練馬区		更地	（　）	袋地等	北3.7m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	Ｒ４公１０ -1	練馬区		建付地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ４公８ -31	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m区道、南4.5m、角地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (80,200)
d	Ｒ４公７ -16	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m私道、中間画地		１中専 (70,200)
e	Ｒ４公４ -31	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、北東6m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 433,551	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	547,358	100 [ 102.3]	535,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 496,946	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	505,099	100 [ 95.4]	529,454		529,000
c	(　 ) 551,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	540,097	100 [ 103.0]	524,366		524,000
d	(　 ) 572,396	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	579,837	100 [ 110.7]	523,791		524,000
e	(　 ) 611,588	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	573,328	100 [ 107.6]	532,833		533,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 527,000 円／㎡]

練馬 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地であり、立地条件のほか許容容積率の低さ故に、収益用不動産と分譲用マンションとを比較した場合、後者の方が投資採算性に優ると判断されることから、収益還元法の適用は省略した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

賃貸想定より分譲想定の方が投資採算性に優ると判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,040,400,610	1,175,172,301	12	862,000	2,861.00	353,000	3,111.00
⑧開発法による価格	865,228,309 円　　　　（　 523,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -49　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,653 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,653.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
727.00 ㎡	3,111.00 ㎡	2,896.00 ㎡	215.00 ㎡	2,861.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 38 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.0 ％）	（ 188.2 ％）	（ 175.2 ％）	（ 13.0 ％）	（ 91.96 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m まちづくり条例	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.6 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

862,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 862,000 円／㎡　　×　　 2,861.00 ㎡　　＝　　　　 2,466,182,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,466,182,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 353,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 363,590 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 363,590 円／㎡　　×　　　 3,111.00 ㎡　　＝　　　　 1,131,128,490 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,466,182,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 246,618,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,377,746,690 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	197,294,560 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 169,633,863 円
	販売総額(2期)	1,775,651,040 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,470,061,496 円
	販売総額(3期)	493,236,400 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 400,705,251 円
収入合計		－	－	－	－	2,040,400,610 円
支出	建築工事費(1期)	113,112,849 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 104,878,234 円
	建築工事費(2期)	113,112,849 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 99,109,478 円
	建築工事費(3期)	904,902,792 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 749,169,021 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	147,970,920 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 137,198,637 円
	販売管理費(2期)	98,647,280 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 84,816,931 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,175,172,301 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,040,400,610 円　　－　　　　　　 1,175,172,301 円　　＝　　　　　 865,228,309 円 523,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -49

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　田中　眞由美

TEL.

鑑定評価額

869,000,000 円

１㎡当たりの価格

526,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区豊玉北６丁目１６番１０｢豊玉北６－１６－１３｣				②地積　(㎡)	1,653 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m まちづくり条例 (70,200)
	不整形 1.2:1	共同住宅ＲＣ6F1B	マンションのほか一般住宅も散在する住宅地域	南6m区道、背面道	水道、ガス、下水	練馬 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

練馬駅南西方

640m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高20m
まちづくり条例

⑤地域要因の将
　来予測

西武池袋線練馬駅中央口から徒歩８分程度の共同住宅が多い住宅地域で、同駅西口の利用も可能である。練馬区
中心部から徒歩圏にあり、住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 523,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心周辺部の交通利便性に優れた比較的規模の大きな共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者の
中心は、大手又は中堅のマンション開発業者である。交通接近性、利便性が良好な地域では、分譲マンションの売行き
が好調で、その用地需要も旺盛である。土地価格は、立地、画地規模、実効容積率等の相異によりバラツキがあるもの
の、需要の中心となる価格帯は、概ね総額５億～１０億円程度が需要の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主として練馬区内の分譲マンションが立地可能な比較的規模の大きな取引事例を収集して比準を行っており
、主たる需要者による市場の実態を反映している。開発法による価格はマンションを建築して分譲することを想定して
求めた価格で、マンション開発業者の投資採算性を反映している。市場分析の観点からいずれも信頼性は高いと判断し
、両価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -60 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 456,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 87.8]

[100.0]
100

525,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    512,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の住宅着工数及び土地取引件数は直近
の第３四半期は対前年比で増加傾向である。
人口は一時微増傾向にあったが、再び微減傾
向に転じている。

地域要因に変化はないが、通勤や生活利便性
が良好な地域であり、コロナ禍においても新
築マンションの販売状況は好調で、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公１５ -102	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、西9.6m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
b	Ｒ４公２ -103	練馬区		建付地	（　）	不整形	北東8.8m区道、南6m、二方路		１中専高度2種最高17m 地区計画等 (66,165)
c	Ｒ４公１１ -11	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、南東5.5m、角地		１住居高度2種最高20m (80,200)
d	Ｒ４公１ -112	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、北西4m、角地		準工高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,762	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	497,901	100 [ 93.0]	535,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 405,467	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 96.0]	100 [ 94.9]	451,735	100 [ 83.7]	539,707		540,000
c	(　 ) 540,184	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	530,744	100 [ 100.3]	529,157		529,000
d	(　 ) 568,156	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	559,882	100 [ 96.9]	577,794		578,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

練馬 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の規模、立地条件等の価格形成要因を勘案のうえ、投資採算性の観点から、賃貸用ではなく分譲用のマンション用地としての一体利用を最有効使用と判断し、開発法を適用することとしたため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,086,310,779	1,222,532,274	12	880,000	2,861.00	360,000	3,111.00
⑧開発法による価格	863,778,505 円　　　　（　 523,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -49　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,653 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,653.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
727.00 ㎡	3,111.00 ㎡	2,896.00 ㎡	215.00 ㎡	2,861.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 38 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.0 ％）	（ 188.2 ％）	（ 175.2 ％）	（ 13.0 ％）	（ 91.96 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m まちづくり条例	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	47.6 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

880,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 880,000 円／㎡　　×　　 2,861.00 ㎡　　＝　　　　 2,517,680,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,517,680,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 3,111.00 ㎡　　＝　　　　 1,153,558,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,517,680,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 276,944,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,430,503,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	201,414,400 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 176,479,297 円
	販売総額(2期)	1,812,729,600 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,500,758,836 円
	販売総額(3期)	503,536,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 409,072,646 円
収入合計		－	－	－	－	2,086,310,779 円
支出	建築工事費(1期)	115,355,880 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 106,957,972 円
	建築工事費(2期)	115,355,880 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 101,074,822 円
	建築工事費(3期)	922,847,040 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 764,025,064 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	166,166,880 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 157,011,085 円
	販売管理費(2期)	110,777,920 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 93,463,331 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,222,532,274 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,086,310,779 円　　－　　　　　　 1,222,532,274 円　　＝　　　　　 863,778,505 円 523,000 円／㎡