別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 練馬 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -43 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町１丁目３４５７番２９ ｢大泉町１－２７－１３｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4m区道 水道、ガス、下水 地下鉄成増 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ区道 交通 施設 地下鉄成増駅　南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便の地域であり、利便性に難があるため、将来的にも現状を維持すると予測する。北方でスーパ ーの出店計画があり、周辺では宅地開発が多くみられるが、地価はほぼ横ばい圏内で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は練馬区北西部及び周辺市に存する、西武池袋線・東京メトロ有楽町線・東武東上線等の各駅からバス便の 住宅地。需要者は実需に基づく個人であり、一次取得者のほかマンション等からの買い替え層がエンドユーザーとして 想定される。住環境は良好であるものの、利便性に難があり風致地区に指定され、供給も多めのため、需給に緩みがみ られる。新築戸建住宅の売れ筋は１２０㎡程度の敷地規模で、価格帯は４，０００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は低層戸建住宅が中心であり、周辺では畑も多くみられる。風致地区内に存し賃貸需要は弱いため、収益物 件の取引は殆どみられない。収集した取引事例も主に自用目的のものであることから、市場性が価格水準形成の中心に なる地域と把握される。これらを踏まえ、本件では収益還元法を適用しなかったが、取引事例比較法は適切に適用され ており規範性が認められるため、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [102.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から人口・世帯数は微減傾 向で推移している。不動産取引件数は、回復 基調にあり、コロナ禍前の水準に戻りつつあ る。 西側隣接地で宅地開発が行われており、住環 境の改善が見込まれる。閑静な住宅地であり 、需要はおおむね底堅く、地価はほぼ横ばい の状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％