鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８－４公 -16	板橋区		建付地	（　）	長方形	北東8m区道、南西6m、二方路		準工流通業務団地 (70,300)
b	１４－４公Ｙ -15	板橋区		底地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,200)
c	１６－４公Ｙ -6	板橋区		更地	（　）	不整形	南8m区道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)
d	１６－４公 -10	板橋区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)
e	１９－４公Ｙ -38	北区		建付地	（　）	長方形	西5.8m区道、南4.2m、角地		準工高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,197	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,219	100 [ 110.1]	233,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 193,003) 530,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	536,890	100 [ 169.2]	317,311		317,000
c	(　 ) 296,849	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	298,630	100 [ 93.8]	318,369		318,000
d	(　 ) 400,505	100 [ 150.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,139	100 [ 84.6]	318,131		318,000
e	(　 ) 351,101	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	353,166	100 [ 110.7]	319,030		319,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -10.0
a	その他	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +14.8	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	その他	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

板橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,214,764	7,373,240	30,841,524	16,832,000	14,009,524	（　0.9756） 13,667,692	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	317,853,302 円　　　　（　 279,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度地区最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	23.5 m x 48.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	2,191	3,286,500	3.0	9,859,500
							1.0	3,286,500
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,286,500		9,859,500
								3,286,500

⑨年額支払賃料	3,286,500 円　×　12ヶ月　＝　 39,438,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,438,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,366,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,071,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,859,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,286,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,050,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,214,764 円　　　　（　 33,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４ー４公　　　　-33	2,344 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,259 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１４ー４公　　　　-34	2,112 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	2,270
c	Ｒ１４ー４公　　　　-36	2,204 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	2,262

板橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,052,000 円	263,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,183,140 円	39,438,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,376,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,373,240 円　（　　　　　　 6,479 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,832,000 円（　　　　　 14,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,214,764 円
②総費用	7,373,240 円
③純収益　①－②	30,841,524 円
④建物等に帰属する純収益	16,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,009,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,667,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,853,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 9-1

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

355,000,000 円

１㎡当たりの価格

312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区東坂下１丁目９番１０｢東坂下１－１４－１２｣				②地積　(㎡)	1,138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度地区最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
	1:2	工場	工場、倉庫のほかに住宅も見られる工業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	志村三丁目 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫又は工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ区道

交通

施設

志村三丁目駅北東方

900m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度地区最高22m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

倉庫又は工場地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として板橋区、北区の範囲と判定した。面積が大きいことと用途の性質から最終需要者は法人と考えら
れる。事務所、工場、流通施設等主体の工業地域であり、中山道、環状８号線、新大宮バイパス、首都高速５号線にも
近く、範囲は比較的広いものと思われる。近年はマンション用地としての需要も想定されるようになり、比較的需要は
大きいと思われる。取引自体は少ないが中心価格帯は総額３～４億円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンションへの用途転用がみられるとはいえ工場、流通施設主体の工業集積地域で、賃貸は見られるものの現在の市況
では賃貸ではなく自用での使用が需要の中心とみられる。賃貸市場としての熟成度は高いとはいえないことから、収益
価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収
益価格を参考とし、単価と総額との関連を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[ 99.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

311,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増。土地取引件数は
住宅地やや増加、商業地横這い。取引価格は
やや上昇。賃料はオフィス、店舗、マンショ
ンとも横這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－４公Ｙ -6	板橋区		更地	（　）	不整形	南8m区道、中間画地		工専高度地区最高30m (70,200)
b	１４－４公Ｙ -39	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、南西4m、北4m、三方路		準工高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (80,200)
c	１８－４公 -16	板橋区		建付地	（　）	長方形	北東8m区道、南西6m、二方路		準工流通業務団地 (70,300)
d	１９－４公Ｙ -38	北区		建付地	（　）	長方形	西5.8m区道、南4.2m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,849	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	298,630	100 [ 93.0]	321,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 337,920	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	339,613	100 [ 110.0]	308,739		309,000
c	(　 ) 182,197	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,219	100 [ 96.5]	266,548		267,000
d	(　 ) 351,101	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	353,166	100 [ 110.0]	321,060		321,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	自己会社への売却	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
c	自己会社への売却	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

板橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,578,319	8,374,100	29,204,219	17,887,500	11,316,719	（　0.9756） 11,040,591	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	256,757,930 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度地区最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	23.5 m x 48.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	2,102	3,150,000	5.0	15,750,000
							1.0	3,150,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,150,000		15,750,000
								3,150,000

⑨年額支払賃料	3,150,000 円　×　12ヶ月　＝　 37,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,800,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,890,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,910,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,750,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,150,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,518,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,578,319 円　　　　（　 33,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－４公　　　　-32	2,186 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,102 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１４ー４公　　　　-33	2,344 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	2,175
c	Ｒ１４ー４公　　　　-35	2,657 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,795

板橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,890,000 円	37,800,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,376,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,374,100 円　（　　　　　　 7,359 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,887,500 円（　　　　　 15,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,578,319 円
②総費用	8,374,100 円
③純収益　①－②	29,204,219 円
④建物等に帰属する純収益	17,887,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,316,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,040,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,757,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）