鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－４公 -24	板橋区		建付地	（　）	台形	北西40m都道、南東10m、二方路		商業高度地区最高45m (100,500)
b	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	１０－４公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
d	９－４公 -16	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m国道、西6m、二方路		近商高度3種最高35m 高度地区 (80,233)
e	１７－４公 -5	板橋区		建付地	（　）	台形	北24m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 945,108	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	906,404	100 [ 122.1]	742,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	779,000
b	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 122.2]	631,895		663,000
c	(　 ) 756,399	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	773,972	100 [ 111.5]	694,145		729,000
d	(　 ) 551,416	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	623,713	100 [ 99.7]	625,590		657,000
e	(　 ) 686,178	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	728,071	100 [ 99.8]	729,530		766,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

板橋 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,893,862	9,277,637	37,616,225	29,972,700	7,643,525	（　0.9327） 7,129,116	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	165,793,395 円　　　　（　 612,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	138.78	ＲＣ12	1,577.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高45m	100 ％	500 ％	500 ％	271 ㎡	13.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３～１２階は１住戸約４０㎡前後の１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.65	65.7	87.17	3,500	305,095	6.0	1,830,570
							1.0	305,095
2～ 2	事務所	134.21	97.3	130.61	3,100	404,891	3.0	1,214,673
							1.0	404,891
3～ 7	住宅	135.40	86.3	116.80	2,814	328,675	1.0	328,675
							1.0	328,675
8～11	住宅	135.40	86.3	116.80	2,864	334,515	1.0	334,515
							1.0	334,515
12～12	住宅	91.60	79.7	73.00	2,864	209,072	1.0	209,072
							1.0	209,072

計		1,577.06	85.1	1,341.98		3,900,493		6,235,750
								3,900,493

⑨年額支払賃料	3,900,493 円　×　12ヶ月　＝　 46,805,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,341.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,805,916 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,872,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,933,679 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,235,750 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,900,493 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,900,320 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,893,862 円　　　　（　 173,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－４公　　　　-19	3,449 ( 3,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.9]	100 [100.0]	3,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,935 円/㎡　月額支払賃料（　 2,814 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２０－４公　　　　-20	2,866 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.9]	100 [ 98.0]	2,710
c	Ｒ２０－４公　　　　-21	3,220 ( 3,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.8]	100 [103.0]	2,900

板橋 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,295,000 円	459,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,872,237 円	46,805,916　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,901,500 円	459,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,277,637 円　（　　　　　　 34,235 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	459,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,577.06 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,972,700 円（　　　　　 110,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,893,862 円
②総費用	9,277,637 円
③純収益　①－②	37,616,225 円
④建物等に帰属する純収益	29,972,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,643,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,129,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,793,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 612,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-15

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

TEL.

鑑定評価額

191,000,000 円

１㎡当たりの価格

706,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区中丸町１４番１外｢中丸町１４－１｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 高度地区最高45m (100,500)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ10	中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域	南東40m都道、北東側道	水道、ガス、下水	大山 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

大山駅南東方

950m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
高度地区最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路に面した中高層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の価格に大きな変動をも
たらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 738,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 605,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は板橋区及び隣接区内に存する商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、マンション開発を企図す
る不動産業者等が中心となる。当該地域は中高層の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域である。コロナ禍による
市場の停滞感も緊急事態宣言解除後から緩和されつつあり、マンション素地を中心として潜在的な需要は底堅い。需要
の中心となる価格帯は土地の場合１平米あたり７００，０００円～８００，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内南部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例
から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も多く見受けられ、収益物件
に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,060,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[159.7]

[105.0]
100

703,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は微増となってい
る。コロナ禍による停滞感は薄まっており、
取引件数は横ばいながら、取引価格はやや上
昇傾向にある。

中層層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商
業地域であり、特段の変動要因はないが、地
価はやや上昇傾向にある。

街路条件に優位性があるものの、標準的な画
地であり、個別的要因に変動はない。市場競
争力は普通であるものと思料する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４－４公 -25	板橋区		更地	（　）	長方形	北東12m区道、南西6m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
b	１０－４公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
c	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
d	１－４公 -18	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	西19m都道、北4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 845,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	845,140	100 [ 121.0]	698,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	733,000
b	(　 ) 756,399	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	773,972	100 [ 109.1]	709,415		745,000
c	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 113.4]	680,931		715,000
d	(　 ) 1,019,265	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,077,568	100 [ 149.5]	720,781		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 738,000 円／㎡]

板橋 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,152,963	9,143,458	37,009,505	29,450,300	7,559,205	（　0.9327） 7,050,471	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	163,964,442 円　　　　（　 605,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	138.73	ＲＣ12	1,577.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高45m	100 ％	500 ％	500 ％	271 ㎡	13.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階貸店舗、２階貸事務所、３階以上を各フロアにつき１ＬＤＫタイプの住戸、平均専有面積約３８㎡を想定。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.65	65.7	87.17	3,500	305,095	6.0	1,830,570
							1.0	305,095
2～ 2	事務所	134.21	97.3	130.61	3,000	391,830	3.0	1,175,490
							1.0	391,830
3～ 7	住宅	135.40	86.3	116.80	2,800	327,040	1.0	327,040
							1.0	327,040
8～11	住宅	135.40	86.3	116.80	2,860	334,048	1.0	334,048
							1.0	334,048
12～12	住宅	91.60	79.7	73.00	2,890	210,970	1.0	210,970
							1.0	210,970

計		1,577.06	85.1	1,341.98		3,879,287		6,188,422
								3,879,287

⑨年額支払賃料	3,879,287 円　×　12ヶ月　＝　 46,551,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,341.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,551,444 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,327,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,223,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,188,422 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,879,287 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,870,301 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,152,963 円　　　　（　 170,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－４公　　　　-21	2,703 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２０－４公　　　　-20	2,866 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,955
c	Ｒ６－４公　　　　-15	2,590 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,825

板橋 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,255,000 円	451,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,862,058 円	46,551,444　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 290,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,143,458 円　（　　　　　　 33,740 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,577.06 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,450,300 円（　　　　　 108,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,152,963 円
②総費用	9,143,458 円
③純収益　①－②	37,009,505 円
④建物等に帰属する純収益	29,450,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,559,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,050,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,964,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605,000 円／㎡）