鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－４公 -4	板橋区		建付地	（　）	台形	南7.8m区道、北東3m、二方路		近商高度3種最高35m (100,300)
b	１１－４公Ｙ -17	板橋区		建付地	（　）	長方形	東8m区道、北4m、角地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (100,300)
c	１６－４公Ｙ -2	板橋区		更地	（　）	長方形	南西11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (90,298)
d	１０－４公 -21	板橋区		底地	（　）	長方形	北9m区道、東4m、角地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (100,300)
e	２１－４公 -58	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,257	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	457,700	100 [ 103.6]	441,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	442,000
b	(　 ) 511,129	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	492,631	100 [ 94.0]	524,076		524,000
c	(　 ) 504,691	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	504,691	100 [ 99.8]	505,702		506,000
d	(　 145,113) 483,710	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	472,439	100 [ 101.3]	466,376		466,000
e	(　 ) 458,651	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	461,403	100 [ 94.6]	487,741		488,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 465,000 円／㎡]

板橋 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,498,864	1,617,800	6,881,064	4,629,480	2,251,584	（　0.9764） 2,198,447	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,126,674 円　　　　（　 368,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	110.84	Ｓ3	309.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高30m 最低敷地７０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	139 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、住宅平均は各階２住戸程度を想定した。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

地域における類似の共同住宅を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.20	92.0	101.34	2,781	282,000	6.0	1,692,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.36	88.7	88.99	2,418	215,000	1.0	215,000
							1.0	215,000
3～ 3	居宅	99.10	94.3	93.41	2,442	228,000	1.0	228,000
							1.0	228,000
～

～

計		309.66	91.6	283.74		725,000		2,135,000
								443,000

⑨年額支払賃料	725,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,700,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,700,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,265,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,135,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 443,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 213,581 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,498,864 円　　　　（　 61,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－４公　　　　-25	2,394 ( 2,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	2,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－４公　　　　-26	2,367 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,344
c	Ｒ１６－４公　　　　-24	2,466 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,466

板橋 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	435,000 円	8,700,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,200 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,617,800 円　（　　　　　　 11,639 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 309.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,629,480 円（　　　　　 33,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,498,864 円
②総費用	1,617,800 円
③純収益　①－②	6,881,064 円
④建物等に帰属する純収益	4,629,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,251,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,198,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,126,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-12

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

63,700,000 円

１㎡当たりの価格

458,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区成増３丁目３１５番４２｢成増３－３５－１｣				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (90,300)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	南西8m区道	水道、ガス、下水	成増 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 5 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

南西８ｍ区道

交通

施設

成増駅北西方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 406,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は板橋区内と判定した。最終需要者は規模によって個人も法人も考えられる。成増駅を中心とする商業地域
の外側に位置し、近隣を対象とする小規模な店舗等からなる地域である。駅へ向かう道路に面しているが、駅前の商業
地域とは離れており、人通りは多くはなく繁華性は高いとは言えない。地価は周辺地域の価格推移の影響も受けながら
上昇しているとみられる。規模により総額が変わるが、総額で１～２億円までと思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域だが標準地付近では店舗の賃貸は少なく、２階以上は店舗には向かないとみられる。駅前商店街とは言い難い
立地であり、賃貸市場としての熟成度は高いとは言えない。比準価格と収益価格との開差は比較的小さいが、比準価格
のほうが規範性が高いと判断し、実証的な比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討、単価と総額との関連を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 877,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[194.6]

[100.0]
100

456,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    457,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増。土地取引件数は
商業地は横這い。取引価格はやや上昇。賃料
もオフィス、店舗、マンションとも横這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５－４公Ｙ -21	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m都道、南東1m、二方路		１住居高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	７－４公 -25	板橋区		更地	（　）	ほぼ整形	北11m区道、西6m、角地		近商高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (100,300)
c	１４－４公Ｙ -10	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (90,300)
d	９－４公 -15	板橋区		建付地	（　）	長方形	北9.8m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,500	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	437,933	100 [ 97.5]	449,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 920,528	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	880,200	100 [ 124.8]	705,288		705,000
c	(　 ) 613,325	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	622,525	100 [ 124.8]	498,818		499,000
d	(　 ) 400,978	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	403,785	100 [ 99.0]	407,864		408,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 474,000 円／㎡]

板橋 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,745,546	1,630,400	7,115,146	4,629,480	2,485,666	（　0.9764） 2,427,004	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	56,441,953 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.84	Ｓ3	309.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高30m 最低敷地７０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	139 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗ワンフロア、２、３階は居宅３戸

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

廊下・階段等共用部があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.20	92.0	101.34	2,851	289,000	6.0	1,734,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.36	88.7	88.99	2,479	221,000	1.0	221,000
							1.0	221,000
3～ 3	居宅	99.10	95.2	94.30	2,504	236,000	1.0	236,000
							1.0	236,000
～

～

計		309.66	91.9	284.63		746,000		2,191,000
								457,000

⑨年額支払賃料	746,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金・敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,952,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 447,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,504,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,191,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 220,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,745,546 円　　　　（　 62,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－４公　　　　-20	2,925 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,586 円/㎡　月額支払賃料（　 2,479 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４－４公　　　　-23	2,315 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,170
c	Ｒ１４ー４公　　　　-30	2,633 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,798

板橋 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	447,600 円	8,952,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,200 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,630,400 円　（　　　　　　 11,729 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 309.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,629,480 円（　　　　　 33,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,745,546 円
②総費用	1,630,400 円
③純収益　①－②	7,115,146 円
④建物等に帰属する純収益	4,629,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,485,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,427,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,441,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）