鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－４公 -24	板橋区		建付地	（　）	台形	北西40m都道、南東10m、二方路		商業高度地区最高45m (100,500)
b	１０－４公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
c	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
d	１４－４公 -25	板橋区		更地	（　）	長方形	北東12m区道、南西6m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
e	１９－４公Ｙ -32	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 945,108	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	906,404	100 [ 112.0]	809,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	809,000
b	(　 ) 756,399	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	773,972	100 [ 96.6]	801,213		801,000
c	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 95.7]	806,871		807,000
d	(　 ) 845,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	845,140	100 [ 105.5]	801,081		801,000
e	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	787,708	100 [ 90.3]	872,323		872,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

板橋 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,499,544	10,085,403	38,414,141	31,082,800	7,331,341	（　0.9327） 6,837,942	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	159,021,907 円　　　　（　 723,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.44	ＲＣ11	1,451.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高60m	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	19.4 m x 11.8 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～１０階は平均専有面積４３㎡程度の住宅、１１階は平均専有面積６１㎡程度の住宅を想定

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.12	52.3	78.53	3,900	306,267	6.0	1,837,602
							0.0	0
2～ 4	住宅	136.93	94.1	128.88	3,010	387,929	1.0	387,929
							1.0	387,929
5～ 7	住宅	136.93	94.1	128.88	3,070	395,662	1.0	395,662
							1.0	395,662
8～10	住宅	136.93	94.1	128.88	3,130	403,394	1.0	403,394
							1.0	403,394
11～11	住宅	69.05	88.3	61.00	2,950	179,950	1.0	179,950
							1.0	179,950

計		1,451.54	89.5	1,299.45		4,047,172		5,578,507
								3,740,905

⑨年額支払賃料	4,047,172 円　×　12ヶ月　＝　 48,566,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,299.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,566,064 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,942,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,623,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,578,507 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,740,905 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,822,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,499,544 円　　　　（　 220,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１１－４公　　　　-9	3,256 ( 3,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,140 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１１－４公　　　　-12	2,819 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,969
c	Ｒ１１－４公　　　　-14	3,080 ( 2,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,126

板橋 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,380,000 円	476,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,428,303 円	48,566,064　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,046,000 円	476,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,085,403 円　（　　　　　　 45,843 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,451.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,082,800 円（　　　　　 141,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,499,544 円
②総費用	10,085,403 円
③純収益　①－②	38,414,141 円
④建物等に帰属する純収益	31,082,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,331,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,837,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,021,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
板橋 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-8

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

TEL.

鑑定評価額

174,000,000 円

１㎡当たりの価格

790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区大和町１４番２外｢大和町１４－１４｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最低7m 高度地区最高60m (100,600)
	1.5:1	診療所兼共同住宅ＲＣ12	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東40m国道	水道、ガス、下水	板橋本町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 45 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

板橋本町駅南方近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最低7m
高度地区最高60m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商
業地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 810,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 770,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、最寄り駅に近く、高い容積
率が指定されている幹線道路沿いの地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れ、安定した賃料収入を享受でき
る地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は最寄り駅に近く、需要が旺盛であること
から、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で８０万円／㎡前後が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入す
ることが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立
したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且
つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,060,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[135.3]

[100.0]
100

790,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減傾向で推移している。新型
コロナウイルス感染症による厳しい景気状況
は徐々に緩和され、不動産市場も持ち直しつ
つある。

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域であり、近隣地域及びその周辺地域にお
ける地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.5
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０－４公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
b	１４－４公 -24	板橋区		底地	（　）	ほぼ正方形	北東12m区道、南西6m、北西8m、三方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
c	１２－４公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西21.5m都道、東2.2m、角地		近商高度地区最高35m 高度地区 (100,400)
d	２１－４公 -46	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m都道、北4m、角地		商業地区計画等新防火 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,399	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	773,972	100 [ 92.9]	833,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	833,000
b	(　 177,384) 870,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	833,543	100 [ 102.9]	810,052		810,000
c	(　 ) 669,593	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	657,891	100 [ 81.9]	803,286		803,000
d	(　 ) 753,225	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	740,313	100 [ 93.5]	791,779		792,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 810,000 円／㎡]

板橋 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,559,446	9,775,481	37,783,965	29,972,700	7,811,265	（　0.9327） 7,285,567	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	169,431,791 円　　　　（　 770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	151.44	ＲＣ11	1,451.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高60m	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	19.4 m x 11.8 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分はフロア貸し店舗、２～１０階は２ＤＫタイプ、１１階は３ＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

地域における店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.12	52.3	78.53	4,200	329,826	6.0	1,978,956
							0.0	0
2～ 4	住宅	136.93	94.1	128.88	2,900	373,752	1.0	373,752
							1.0	373,752
5～ 7	住宅	136.93	94.1	128.88	2,990	385,351	1.0	385,351
							1.0	385,351
8～10	住宅	136.93	94.1	128.88	3,070	395,662	1.0	395,662
							1.0	395,662
11～11	住宅	69.05	88.3	61.00	2,880	175,680	1.0	175,680
							1.0	175,680

計		1,451.54	89.5	1,299.45		3,969,801		5,618,931
								3,639,975

⑨年額支払賃料	3,969,801 円　×　12ヶ月　＝　 47,637,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,299.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,637,612 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,905,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,732,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,618,931 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,639,975 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,773,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,559,446 円　　　　（　 216,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１１－４公　　　　-9	3,256 ( 3,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	3,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１１－４公　　　　-12	2,819 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,849
c	Ｒ１１－４公　　　　-16	2,657 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	3,035

板橋 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,295,000 円	459,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,381,881 円	47,637,612　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,901,500 円	459,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,775,481 円　（　　　　　　 44,434 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	459,000,000 円	設計監理料率　 304,000 円／㎡　×　 1,451.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,972,700 円（　　　　　 136,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,559,446 円
②総費用	9,775,481 円
③純収益　①－②	37,783,965 円
④建物等に帰属する純収益	29,972,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,811,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,285,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,431,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770,000 円／㎡）