鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４－４公 -10	板橋区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、南東7m、角地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
b	１６－４公 -11	板橋区		建付地	（　）	長方形	西20m区道、東6m、二方路		１住居高度3種最高30m (70,300)
c	１４－４公 -18	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西11m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (70,300)
d	９－４公 -18	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		１住居高度2種最高22m (70,200)
e	１０－４公 -17	板橋区		建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北東11m、角地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 516,663	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	531,968	100 [ 89.4]	595,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	589,000
b	(　 ) 541,528	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	523,824	100 [ 88.2]	593,905		588,000
c	(　 ) 922,661	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	927,274	100 [ 128.3]	722,739		716,000
d	(　 ) 494,789	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,221	100 [ 93.9]	533,782		528,000
e	(　 ) 648,771	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	653,982	100 [ 103.7]	630,648		624,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 609,000 円／㎡]

板橋 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,376,588,202	953,153,821	13	790,000	2,084.40	365,000	2,436.00
⑧開発法による価格	423,434,381 円　　　　（　 579,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
731 ㎡	㎡		㎡		㎡	731.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
285.00 ㎡	2,436.00 ㎡	2,193.00 ㎡	243.00 ㎡	2,084.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 27 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.0 ％）	（ 333.2 ％）	（ 300.0 ％）	（ 33.2 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高35m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	36.6 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

790,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 790,000 円／㎡　　×　　 2,084.40 ㎡　　＝　　　　 1,646,676,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,646,676,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 365,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 375,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 375,950 円／㎡　　×　　　 2,436.00 ㎡　　＝　　　　 915,814,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,646,676,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 164,667,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,080,481,800 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	131,734,080 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 115,399,054 円
	販売総額(2期)	1,185,606,720 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 987,017,594 円
	販売総額(3期)	329,335,200 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 274,171,554 円
収入合計		－	－	－	－	1,376,588,202 円
支出	建築工事費(1期)	274,744,260 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 258,451,925 円
	建築工事費(2期)	274,744,260 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 243,148,670 円
	建築工事費(3期)	366,325,680 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 304,966,129 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	82,333,800 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 75,895,297 円
	販売管理費(2期)	49,400,280 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 43,274,645 円
	販売管理費(3期)	32,933,520 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 27,417,155 円
支出合計		－	－	－	－	953,153,821 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,376,588,202 円　　－　　　　　　 953,153,821 円　　＝　　　　　 423,434,381 円 579,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -46

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

TEL.

鑑定評価額

434,000,000 円

１㎡当たりの価格

594,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区小茂根１丁目１９５番１外｢小茂根１－３２－２２｣				②地積　(㎡)	731 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高35m 高度地区最低7m (100,300)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＳＲＣ10	中規模マンション、事業所が混在する住宅地域	北西25m都道	水道、ガス、下水	小竹向原 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

小竹向原駅北西方

410m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であり、今後はマンション等への建て替えにより住宅地としての
性格を強めていくものと予測されるが、当面は現状のまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 608,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 580,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を板橋区及び隣接区内の高層利用ができる地域と判断した。新築分譲マンションの需要が安定しており、対
象標準地と代替競争の関係にある比較的画地規模の大きい画地についても需要はマンションデベロッパーや不動産業者
を中心に旺盛であるが、供給が限定的であるため、素地価格は強含みで推移している。画地規模や容積率等により素地
価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内において実際に取引された比較的規模の大きい画地の取引事例に基づいており実証性が高い価
格が得られた。開発法による価格は、マンション開発を想定の上、その投資採算性を反映した価格が得られた。いずれ
の価格も同様に規範性を有するものと判断し、本件においては開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地と
の検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 409,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 68.1]

[ 99.0]
100

595,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減傾向にある。不動産の取引
件数は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り、一時期停滞していたが回復基調にある。

地域要因に特段の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－４公Ｙ -1	板橋区		更地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		準工高度2種最高22m (70,200)
b	１７－４公Ｙ -11	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、北6.5m、角地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
c	１７－４公 -22	板橋区		底地	（　）	台形	北西25m都道、北東6m、角地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
d	９－４公 -16	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m国道、西6m、二方路		近商高度3種最高35m 高度地区 (80,233)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 560,486	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	572,256	100 [ 85.0]	673,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	667,000
b	(　 ) 543,594	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	550,529	100 [ 91.0]	604,977		599,000
c	(　 165,096) 550,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	538,476	100 [ 91.8]	586,575		581,000
d	(　 ) 551,416	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	623,713	100 [ 98.1]	635,793		629,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 608,000 円／㎡]

板橋 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,327,797,734	903,762,892	13	762,000	2,084.40	345,000	2,436.00
⑧開発法による価格	424,034,842 円　　　　（　 580,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
731 ㎡	㎡		㎡		㎡	731.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
285.00 ㎡	2,436.00 ㎡	2,193.00 ㎡	243.00 ㎡	2,084.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 27 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.0 ％）	（ 333.2 ％）	（ 300.0 ％）	（ 33.2 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高35m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	36.6 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

762,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 762,000 円／㎡　　×　　 2,084.40 ㎡　　＝　　　　 1,588,312,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,588,312,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 355,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 355,350 円／㎡　　×　　　 2,436.00 ㎡　　＝　　　　 865,632,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,588,312,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 158,831,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,024,463,880 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,065,024 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 111,308,961 円
	販売総額(2期)	1,143,585,216 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 952,034,692 円
	販売総額(3期)	317,662,560 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 264,454,081 円
収入合計		－	－	－	－	1,327,797,734 円
支出	建築工事費(1期)	259,689,780 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 244,290,176 円
	建築工事費(2期)	259,689,780 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 229,825,455 円
	建築工事費(3期)	346,253,040 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 288,255,656 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	79,415,640 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 73,205,337 円
	販売管理費(2期)	47,649,384 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 41,740,860 円
	販売管理費(3期)	31,766,256 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 26,445,408 円
支出合計		－	－	－	－	903,762,892 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,327,797,734 円　　－　　　　　　 903,762,892 円　　＝　　　　　 424,034,842 円 580,000 円／㎡