鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－４公 -16	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		２中専高度2種最高22m (70,200)
b	１８－４公 -4	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	南5.4m区道、北4.7m、南4m、三方路		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
c	２０－４公 -18	板橋区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
d	７－４公 -29	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
e	９－４公 -5	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	南西3.3m区道、中間画地		１中専 (87,205)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	349,155	100 [ 90.0]	387,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 377,406	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	384,317	100 [ 94.9]	404,970		405,000
c	(　 ) 423,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,194	100 [ 92.8]	458,183		458,000
d	(　 ) 437,780	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	437,780	100 [ 97.6]	448,545		449,000
e	(　 ) 398,821	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	407,702	100 [ 88.9]	458,607		459,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

板橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,381,142	3,838,940	17,542,202	11,160,000	6,382,202	（　0.9534） 6,084,791	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	141,506,767 円　　　　（　 286,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	288.99	ＲＣ3	811.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫを中心としたファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

地域及び同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	273.87	77.8	213.10	2,425	517,000	1.0	517,000
							1.0	517,000
2～ 2	居宅	272.01	95.2	259.04	2,425	628,000	1.0	628,000
							1.0	628,000
3～ 3	居宅	265.85	97.4	259.04	2,522	653,000	1.0	653,000
							1.0	653,000
～

～

計		811.73	90.1	731.18		1,798,000		1,798,000
								1,798,000

⑨年額支払賃料	1,798,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,576,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,576,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,078,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,497,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,798,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,798,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 866,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,381,142 円　　　　（　 43,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－４公　　　　-17	2,308 ( 2,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－４公　　　　-19	2,490 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,490
c	Ｒ５－４公　　　　-6	2,789 ( 2,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,789

板橋 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	863,040 円	21,576,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,838,940 円　（　　　　　　 7,755 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 811.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,160,000 円（　　　　　 22,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,381,142 円
②総費用	3,838,940 円
③純収益　①－②	17,542,202 円
④建物等に帰属する純収益	11,160,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,382,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,084,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,506,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -31

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

202,000,000 円

１㎡当たりの価格

409,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区蓮根３丁目１９番２０｢蓮根３－４－１４｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地　７０㎡ (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	住宅、マンション、アパートが建ち並ぶ住宅地域	西10m区道	水道、ガス、下水	西台 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

西台駅東方

420m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高22m
最低敷地　７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的変化は乏しく、当面、現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 279,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内北西部を中心に、隣接する周辺区の、比較的規模の大きな土地で、賃貸マンション地または分譲住宅
地に適した土地の所在する地域と判定した。主たる需要者は開発分譲事業者、投資目的の賃貸事業者、福祉関連施設の
事業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模、用途により様々だが、中小事業者でも資金調達可能な２億円から５億円
程度が主流と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西台駅周辺は、生活利便性は高いが、大規模なＵＲ団地、民間の賃貸マンションが密集し、賃貸物件はやや供給過多の
状態にあり、賃貸市場は軟調である。一方、住宅実需は旺盛であり、建売住宅の売れ行きも良く、建売用地は強気の相
場が続いている。よって、取引の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量のうえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    409,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は微増、取引件数
はやや増加の状況で推移している。住宅地価
はやや上昇の傾向がみられる。

地域要因に特段の変動はみられない。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５－４公Ｙ -12	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m区道、東6m、角地		１住居高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,300)
b	１６－４公 -11	板橋区		建付地	（　）	長方形	西20m区道、東6m、二方路		１住居高度3種最高30m (70,300)
c	１６－４公 -16	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		２中専高度2種最高22m (70,200)
d	１６－４公Ｙ -24	板橋区		更地	（　）	長方形	東30m国道、中間画地		近商高度3種最高35m 地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,333	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	404,628	100 [ 99.8]	405,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 541,528	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	523,824	100 [ 119.9]	436,884		437,000
c	(　 ) 349,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	349,155	100 [ 85.5]	408,368		408,000
d	(　 ) 365,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,854	100 [ 88.8]	411,998		412,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 417,000 円／㎡]

板橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,684,313	3,550,746	17,133,567	10,912,000	6,221,567	（　0.9534） 5,931,642	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	137,945,163 円　　　　（　 279,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	288.99	ＲＣ3	811.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高22m 最低敷地　７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４０㎡前後のファミリータイプを想定

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	273.87	77.8	213.10	2,350	500,785	1.0	500,785
							1.0	500,785
2～ 2	住宅	272.01	95.2	259.04	2,403	622,473	1.0	622,473
							1.0	622,473
3～ 3	住宅	265.85	97.4	259.04	2,450	634,648	1.0	634,648
							1.0	634,648
～

～

計		811.73	90.1	731.18		1,757,906		1,757,906
								1,757,906

⑨年額支払賃料	1,757,906 円　×　12ヶ月　＝　 21,094,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,094,872 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,265,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,829,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,757,906 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,757,906 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 838,609 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,684,313 円　　　　（　 41,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４ー４公　　　　-27	2,143 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,452 円/㎡　月額支払賃料（　 2,403 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－４公　　　　-21	2,624 ( 2,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	704,000 円	176,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	632,846 円	21,094,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,496,000 円	176,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,550,746 円　（　　　　　　 7,173 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 811.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,912,000 円（　　　　　 22,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,684,313 円
②総費用	3,550,746 円
③純収益　①－②	17,133,567 円
④建物等に帰属する純収益	10,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,221,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,931,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,945,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,000 円／㎡）