鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９－４公 -11	板橋区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		１中専高度1種最高10m (60,100)
b	２１－４公 -54	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
c	１７－４公 -2	板橋区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
d	１７－４公 -19	板橋区		建付地	（　）	袋地等	北西4m区道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,160)
e	１７－４公 -20	板橋区		建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 436,920	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	438,218	100 [ 92.2]	475,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	475,000
b	(　 ) 551,507	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	535,068	100 [ 110.3]	485,102		485,000
c	(　 ) 517,788	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	512,712	100 [ 109.3]	469,087		469,000
d	(　 ) 480,366	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	495,071	100 [ 109.3]	452,947		453,000
e	(　 ) 685,691	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	694,197	100 [ 121.0]	573,717		574,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 471,000 円／㎡]

板橋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,313,131	859,847	4,453,284	2,656,000	1,797,284	（　0.9756） 1,753,430	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,777,442 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	126 ㎡	11.6 m x 11.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２８㎡程度の１ＤＫの共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	90.0	56.70	2,600	147,420	1.0	147,420
							1.0	147,420
2～ 2	住宅	63.00	90.0	56.70	2,630	149,121	1.0	149,121
							1.0	149,121
3～ 3	住宅	63.00	90.0	56.70	2,650	150,255	1.0	150,255
							1.0	150,255
～

～

計		189.00	90.0	170.10		446,796		446,796
								446,796

⑨年額支払賃料	446,796 円　×　12ヶ月　＝　 5,361,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,361,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,093,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 215,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,313,131 円　　　　（　 42,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－４公　　　　-13	2,538 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	2,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,743 円/㎡　月額支払賃料（　 2,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－４公　　　　-14	2,767 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,774
c	Ｒ３－４公　　　　-15	3,064 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,787

板橋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,000 円	41,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,847 円	5,361,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,700 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 859,847 円　（　　　　　　 6,824 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,656,000 円（　　　　　 21,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,313,131 円
②総費用	859,847 円
③純収益　①－②	4,453,284 円
④建物等に帰属する純収益	2,656,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,797,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,753,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,777,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
板橋 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -5

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　菱村　千枝

TEL.

鑑定評価額

57,300,000 円

１㎡当たりの価格

455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区小茂根４丁目１１８番４｢小茂根４－１３－１１｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模住宅とマンションが建ち並ぶ住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	小竹向原 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ区
道

交通

施設

小竹向原駅北西方

730m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅がみられる標準的な住宅地域で、当面の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、板橋区内の東京メトロ有楽町沿線及び東武東上線沿線の普通住宅地域である。需要者は同一需給
圏に居住し地縁的選好性を有する都心通勤者が主体で、一次取得者の需要と買替需要がある。周辺には未利用地等が残
り、戸建開発の多い地域である。供給の中心は、敷地を最低敷地面積以上に分割し総額を抑えた戸建住宅で、低金利の
継続を背景にエンドユーザーの需要は概ね底堅い。新築戸建住宅で総額５～６千万円台が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証
的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求め
た価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。比準価格と収益価格を相互に関連付けて、現在の市
場動向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 418,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[102.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

456,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    449,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は微増傾向で、取
引件数は横ばいからやや増加傾向にある。賃
料は横ばい傾向、取引価格はやや上昇傾向を
示している。

特段の地域要因の変動はないが、コロナ禍の
混乱から安定し、地価は緩やかに上昇傾向に
ある。

個別的要因につき特別の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－４公Ｙ -18	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,200)
b	９－４公Ｙ -3	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,200)
c	９－４公 -30	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 新防火 (70,160)
d	１７－４公Ｙ -5	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高22m (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 545,302	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	529,722	100 [ 110.2]	480,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 459,780	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	461,132	100 [ 96.7]	476,869		477,000
c	(　 ) 450,971	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	436,661	100 [ 93.6]	466,518		467,000
d	(　 ) 446,738	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.7]	430,097	100 [ 89.6]	480,019		480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 475,000 円／㎡]

板橋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,260,041	847,881	4,412,160	2,617,600	1,794,560	（　0.9756） 1,750,773	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,715,651 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	126 ㎡	11.6 m x 11.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階に平均２８㎡の１ＤＫ住戸を２戸想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	90.0	56.70	2,500	141,750	1.0	141,750
							1.0	141,750
2～ 2	住宅	63.00	90.0	56.70	2,600	147,420	1.0	147,420
							1.0	147,420
3～ 3	住宅	63.00	90.0	56.70	2,620	148,554	1.0	148,554
							1.0	148,554
～

～

計		189.00	90.0	170.10		437,724		437,724
								437,724

⑨年額支払賃料	437,724 円　×　12ヶ月　＝　 5,252,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,252,688 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,042,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,724 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 437,724 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 213,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,260,041 円　　　　（　 41,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－４公　　　　-14	2,767 ( 2,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	2,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－４公　　　　-13	2,538 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	2,643
c	Ｒ９－４公　　　　-13	2,444 ( 2,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,827

板橋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,600 円	40,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	157,581 円	5,252,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,600 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 847,881 円　（　　　　　　 6,729 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,617,600 円（　　　　　 20,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,260,041 円
②総費用	847,881 円
③純収益　①－②	4,412,160 円
④建物等に帰属する純収益	2,617,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,794,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,750,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,715,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）