鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１－４公 -42	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,240)
b	１１－４公Ｙ -7	荒川区		建付地	（　）	長方形	南東7.4m区道、南西1.5m、角地		商業 (100,582)
c	１－４公 -3	荒川区		建付地	（　）	長方形	北4.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,258)
d	１５－４公 -2	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、北4m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
e	６－４公 -27	荒川区		更地	（　）	不整形	東4m区道、南3.3m、二方路		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,097	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	422,197	100 [ 77.3]	546,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 606,505	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	667,881	100 [ 113.9]	586,375		586,000
c	(　 ) 515,549	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	520,189	100 [ 95.0]	547,567		548,000
d	(　 ) 573,362	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	553,158	100 [ 114.6]	482,686		483,000
e	(　 ) 357,782	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	384,073	100 [ 72.3]	531,221		531,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 553,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,747,707	772,098	3,975,609	2,589,030	1,386,579	（　0.9764） 1,353,856	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,485,023 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階以上は平均専有面積約５０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,800	157,920	4.0	631,680
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,350	120,320	1.0	120,320
							1.0	120,320
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,370	127,032	1.0	127,032
							1.0	127,032
～

～

計		161.20	100.0	161.20		405,272		879,032
								247,352

⑨年額支払賃料	405,272 円　×　12ヶ月　＝　 4,863,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,863,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,620,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	879,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,352 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,747,707 円　　　　（　 64,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－４公　　　　-14	2,484 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,809 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１－４公　　　　-15	2,843 ( 2,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,901
c	Ｒ１－４公　　　　-16	3,571 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,217

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,800 円	38,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	145,898 円	4,863,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,900 円	38,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 772,098 円　（　　　　　　 10,434 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,700,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,589,030 円（　　　　　 34,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,747,707 円
②総費用	772,098 円
③純収益　①－②	3,975,609 円
④建物等に帰属する純収益	2,589,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,386,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,353,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,485,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
荒川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　内藤　九亀

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

538,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区東尾久５丁目２４００番１０６｢東尾久５－１９－５｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	西8.2m区道	水道、ガス、下水	熊野前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 83 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ区道

交通

施設

熊野前駅南西方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区内でも古くから発展してきた近隣商業地域である。近年、小規模店舗の経営はやや衰退気味であるが、当該商
店街は概ね繁華性が認められる。地域要因に変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 555,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、日暮里・舎人ライナー熊野前駅を中心として、同線区内各駅、ＪＲ線区内各駅及び地下鉄千代田
線区内各駅並びに東京北東部の主要各駅に近い商業地域を含む圏域である。需要者の属性は、荒川区内を中心として店
舗経営者やチェーン店舗を展開する事業者等である。地域の店舗用地の需給動向はバランスンの取れた状況にある。市
場での中心価格帯は、敷地規模にもよるが１００㎡程度の土地で５５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、商店街の賃貸事例の類似性や想定建物の実証性に不満足な
点が残る。取引事例も商業地の事例は希少であったが、荒川区内で地域の特性の類似性の高い商店街の取引事例が得ら
れ的確な比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性の優れる比準価
格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 551,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

538,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    532,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

荒川区の人口は微減及び高齢化傾向にある。
また、新型コロナウイルス禍の影響下にあっ
ても、荒川区の地価はやや上昇傾向にある。

中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ商店街で
ある。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.2
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－４公 -33	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14m区道、中間画地		近商特別用途地区高度地区 (100,384)
b	１１－４公Ｙ -10	荒川区		更地	（　）	長方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
c	１－４公 -3	荒川区		建付地	（　）	長方形	北4.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,258)
d	１－４公Ｙ -2	荒川区		更地	（　）	長方形	南東6.5m区道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,407)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 674,644	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	678,692	100 [ 113.7]	596,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 562,199	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	567,821	100 [ 102.3]	555,055		555,000
c	(　 ) 515,549	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	520,189	100 [ 94.0]	553,393		553,000
d	(　 ) 520,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	525,720	100 [ 94.7]	555,143		555,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.1	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,802,853	782,071	4,020,782	2,635,860	1,384,922	（　0.9764） 1,352,238	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,447,395 円　　　　（　 425,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階及び３階ファミリータイプ平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,832	159,725	3.0	479,175
							1.0	159,725
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,337	119,654	2.0	239,308
							1.0	119,654
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,337	125,263	2.0	250,526
							1.0	125,263
～

～

計		161.20	100.0	161.20		404,642		969,009
								404,642

⑨年額支払賃料	404,642 円　×　12ヶ月　＝　 4,855,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,855,704 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,661,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	969,009 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,642 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 132,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,802,853 円　　　　（　 64,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－４公　　　　-20	2,749 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [114.0]	100 [101.0]	2,912	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,919 円/㎡　月額支払賃料（　 2,832 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２１－４公　　　　-30	2,211 ( 2,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,922
c	Ｒ２１－４公　　　　-37	2,631 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [122.0]	100 [ 90.0]	2,922

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,600 円	39,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	145,671 円	4,855,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,071 円　（　　　　　　 10,569 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,635,860 円（　　　　　 35,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,802,853 円
②総費用	782,071 円
③純収益　①－②	4,020,782 円
④建物等に帰属する純収益	2,635,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,384,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,352,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,447,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,000 円／㎡）