鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－４公Ｙ -7	荒川区		建付地	（　）	長方形	南東7.4m区道、南西1.5m、角地		商業 (100,582)
b	１１－４公Ｙ -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南32m都道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
c	１５－４公 -2	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、北4m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
d	１５－４公Ｙ -16	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m都道、東4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
e	１－４公 -16	荒川区		更地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		準工 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,505	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	559,511	100 [ 100.0]	559,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	560,000
b	(　 ) 889,921	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	913,949	100 [ 141.1]	647,731		648,000
c	(　 ) 573,362	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	553,158	100 [ 105.9]	522,340		522,000
d	(　 ) 564,349	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	544,462	100 [ 95.1]	572,515		573,000
e	(　 ) 565,166	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	551,037	100 [ 93.8]	587,459		587,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 +18.8	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.4	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 578,000 円／㎡]

荒川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,542,447	1,798,723	6,743,724	5,152,200	1,591,524	（　0.9534） 1,517,359	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,287,419 円　　　　（　 379,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.42	ＲＣ5	291.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	93 ㎡	6.4 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上は約５０㎡前後の２ＬＤＫ等の賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.77	75.8	49.07	4,180	205,113	6.0	1,230,678
							0.0	0
2～ 3	住宅	64.22	79.3	50.92	2,926	148,992	1.0	148,992
							1.0	148,992
4～ 4	住宅	57.74	77.0	44.44	2,968	131,898	1.0	131,898
							1.0	131,898
5～ 5	住宅	41.00	67.6	27.70	3,010	83,377	1.0	83,377
							1.0	83,377
～

計		291.95	76.4	223.05		718,372		1,743,937
								513,259

⑨年額支払賃料	718,372 円　×　12ヶ月　＝　 8,620,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,620,464 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 344,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,275,645 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,743,937 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 513,259 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 250,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,542,447 円　　　　（　 91,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２１－４公　　　　-32	3,277 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,201 円/㎡　月額支払賃料（　 4,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２１－４公　　　　-33	3,497 ( 3,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,886
c	Ｒ３－４公　　　　-12	5,175 ( 4,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,281

荒川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	415,500 円	83,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	431,023 円	8,620,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 706,300 円	83,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,798,723 円　（　　　　　　 19,341 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,100,000 円	設計監理料率　 276,200 円／㎡　×　 291.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,152,200 円（　　　　　 55,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,542,447 円
②総費用	1,798,723 円
③純収益　①－②	6,743,724 円
④建物等に帰属する純収益	5,152,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,591,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,517,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,287,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
荒川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-10

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

TEL.

鑑定評価額

50,400,000 円

１㎡当たりの価格

542,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区西日暮里６丁目５０８番２９｢西日暮里６－１５－３｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	事務所、マンション、店舗等が混在する商業地域	南7.4m区道	水道、ガス、下水	新三河島 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．４ｍ区道

交通

施設

新三河島駅西方

270m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、マンション等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、
当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 557,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及び隣接区内に存する住商混在地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、マンション開発を企
図する不動産業者等が中心となる。当該地域は店舗事務所、マンション等が混在する地域であり、コロナ禍による市場
の停滞感も緊急事態宣言解除後から緩和されつつあり、需給動向は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は
土地の場合１平米あたり５００，０００円～６００，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内南部に位置する近隣商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例から選択し
て求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も見受けられ、収益物件に対する需要も
見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 551,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[102.8]

[100.0]
100

538,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    536,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は微増となってい
る。コロナ禍による停滞感は薄まっており、
取引件数は横ばいながら、取引価格はやや上
昇傾向にある。

店舗事務所、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業
地域で、特段の変動要因はないものの、地価
はやや上昇傾向にある。

地域内において標準的な画地であり、個別的
要因に変動はない。市場競争力は普通である
ものと思料する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－４公 -3	荒川区		建付地	（　）	長方形	北4.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,258)
b	１６－４公 -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
c	３－４公Ｙ -8	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	１２－４公Ｙ -7	北区		建付地	（　）	長方形	北4.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,549	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	520,189	100 [ 97.8]	531,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 543,689	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	546,407	100 [ 96.1]	568,582		569,000
c	(　 ) 473,085	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	474,504	100 [ 87.1]	544,781		545,000
d	(　 ) 453,608	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	455,876	100 [ 82.8]	550,575		551,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 557,000 円／㎡]

荒川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,132,930	1,511,753	6,621,177	4,956,270	1,664,907	（　0.9546） 1,589,320	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,960,930 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.42	ＲＣ5	291.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	93 ㎡	6.4 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２階以上を各フロアにつき１Ｋ～２ＤＫタイプの住戸１戸、平均専有面積約４３㎡を想定。

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.77	75.8	49.07	3,800	186,466	6.0	1,118,796
							0.0	0
2～ 2	住宅	64.22	79.3	50.92	2,860	145,631	1.0	145,631
							1.0	145,631
3～ 3	住宅	64.22	79.3	50.92	2,890	147,159	1.0	147,159
							1.0	147,159
4～ 4	住宅	57.74	77.0	44.44	2,920	129,765	1.0	129,765
							1.0	129,765
5～ 5	住宅	41.00	67.6	27.70	2,950	81,715	1.0	81,715
							1.0	81,715

計		291.95	76.4	223.05		690,736		1,623,066
								504,270

⑨年額支払賃料	690,736 円　×　12ヶ月　＝　 8,288,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,288,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 414,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,874,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,623,066 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 504,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 243,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,132,930 円　　　　（　 87,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２１－４公　　　　-33	3,497 ( 3,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	3,719	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３－４公　　　　-10	4,516 ( 4,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [121.2]	100 [100.0]	3,964
c	Ｒ２１－４公　　　　-32	3,277 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,761

荒川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,600 円	75,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	331,553 円	8,288,832　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,100 円	75,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,900 円	75,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,900 円	75,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,511,753 円　（　　　　　　 16,255 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,900,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 291.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,956,270 円（　　　　　 53,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,132,930 円
②総費用	1,511,753 円
③純収益　①－②	6,621,177 円
④建物等に帰属する純収益	4,956,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,664,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,589,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,960,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）