鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－４公 -18	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	西19m都道、北4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
b	１－４公 -19	荒川区		更地	（　）	不整形	西19m都道、東1.8m、二方路		商業高度地区最低7m (100,500)
c	１５－４公Ｙ -4	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西28m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	１１－４公 -4	荒川区		更地	（　）	不整形	南西22m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	２１－４公 -46	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m都道、北4m、角地		商業地区計画等新防火 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,019,265	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,077,568	100 [ 145.2]	742,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	727,000
b	(　 ) 1,174,858	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,283,687	100 [ 141.0]	910,416		892,000
c	(　 ) 1,653,302	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,686,368	100 [ 148.5]	1,135,601		1,110,000
d	(　 ) 1,212,775	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,270,288	100 [ 136.8]	928,573		910,000
e	(　 ) 753,225	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	740,313	100 [ 94.0]	787,567		772,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	85,887,876	18,073,480	67,814,396	55,439,700	12,374,696	（　0.9327） 11,541,879	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	268,415,791 円　　　　（　 616,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,722.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は各階３戸６０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.40	31.5	66.00	5,200	343,200	6.0	2,059,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	209.40	90.7	190.00	2,740	520,600	1.0	520,600
							1.0	520,600
3～ 7	住宅	209.40	90.7	190.00	2,850	541,500	1.0	541,500
							1.0	541,500
8～10	住宅	209.40	90.7	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	住宅	209.40	90.7	190.00	3,100	589,000	1.0	589,000
							1.0	589,000

計		2,722.20	86.2	2,346.00		7,048,300		8,764,300
								6,705,100

⑨年額支払賃料	7,048,300 円　×　12ヶ月　＝　 84,579,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,579,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,272,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,606,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,764,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,705,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,198,668 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	85,887,876 円　　　　（　 196,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－４公　　　　-9	2,566 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,859 円/㎡　月額支払賃料（　 2,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－４公　　　　-10	2,837 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,245,000 円	849,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,393,980 円	87,879,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,216,500 円	849,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,073,480 円　（　　　　　　 41,453 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	849,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,439,700 円（　　　　　 127,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	85,887,876 円
②総費用	18,073,480 円
③純収益　①－②	67,814,396 円
④建物等に帰属する純収益	55,439,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,374,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,541,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,415,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 616,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
荒川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-5

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　倉持　善栄

TEL.

鑑定評価額

337,000,000 円

１㎡当たりの価格

774,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住５丁目１０９番１外｢南千住５－６－１３｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最低7m 都市計画道路 (100,550)
	1:3.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層店舗兼マンションが多い商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	三ノ輪 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

三ノ輪駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最低7m
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地で中高層店舗兼共同住宅への建替が進んでいる地域である。都市計画道路が計画決定され
ているが事業化の予定はなく、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

基準容積率　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 799,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、荒川区及びその隣接区内に存する路線商業地域である。需要者の中心は、分譲マンション又は賃
貸マンション等を建築する開発業者である。商業用途も見込める地域であるが、高容積率、利便性の高さからマンショ
ン用地の需要は旺盛である。商業地の取引件数は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額２～５億円程度が売
買市場での中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。収益価格は店舗兼共同住宅として賃貸する場合の
収益性を反映している。当該地域では主として分譲マンション用地や自用目的での取引が中心で資産価値等を重視した
取引が多い。共同住宅等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低くなった。したがって、比準
価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 803,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[ 98.0]
100

775,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症の状況は不透明だが大規模金融緩和は
継続し不動産取引価格はやや上昇傾向にある
。区内の人口は微減、世帯数は微増。

計画道路は当面事業化の予定はなく地域要因
に特段の変化は見られず、当分は現状のまま
推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。市場競争力は中位
程度であると判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－４公 -13	荒川区		更地	（　）	長方形	西19m都道、南11m、東2.4m、三方路		商業高度地区最低7m (100,500)
b	１－４公 -18	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	西19m都道、北4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
c	１１－４公Ｙ -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南32m都道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	２１－４公 -46	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m都道、北4m、角地		商業地区計画等新防火 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,099,384	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	1,004,508	100 [ 123.3]	814,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	798,000
b	(　 ) 1,019,265	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,077,568	100 [ 132.0]	816,339		800,000
c	(　 ) 889,921	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	913,949	100 [ 110.8]	824,864		808,000
d	(　 ) 753,225	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	740,313	100 [ 90.2]	820,746		804,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 799,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,056,058	18,043,800	68,012,258	55,439,700	12,572,558	（　0.9327） 11,726,425	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	272,707,558 円　　　　（　 625,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,722.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.40	31.5	66.00	5,000	330,000	6.0	1,980,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	209.40	90.7	190.00	2,700	513,000	1.0	513,000
							1.0	513,000
5～ 7	住宅	209.40	90.7	190.00	2,850	541,500	1.0	541,500
							1.0	541,500
8～10	住宅	209.40	90.7	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	住宅	209.40	90.7	190.00	3,150	598,500	1.0	598,500
							1.0	598,500

計		2,722.20	86.2	2,346.00		6,999,000		8,649,000
								6,669,000

⑨年額支払賃料	6,999,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,988,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,529,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,758,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,649,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,669,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,215,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,056,058 円　　　　（　 197,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－４公　　　　-10	2,837 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,844	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－４公　　　　-12	2,764 ( 2,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,792
c	Ｒ２０－４公　　　　-4	3,035 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,904

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,245,000 円	849,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,364,400 円	87,288,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,216,500 円	849,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,043,800 円　（　　　　　　 41,385 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	849,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,439,700 円（　　　　　 127,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,056,058 円
②総費用	18,043,800 円
③純収益　①－②	68,012,258 円
④建物等に帰属する純収益	55,439,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,572,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,726,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,707,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,000 円／㎡）