鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－４公 -18	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	西19m都道、北4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
b	１１－４公 -4	荒川区		更地	（　）	不整形	南西22m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	２－４公 -13	荒川区		更地	（　）	長方形	西19m都道、南11m、東2.4m、三方路		商業高度地区最低7m (100,500)
d	１－４公 -25	荒川区		貸家建付地	（　）	台形	南15m区道、東19m、角地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
e	１５－４公 -23	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、南東4m、二方路		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,019,265	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,077,568	100 [ 84.8]	1,270,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,212,775	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,270,288	100 [ 98.8]	1,285,717		1,290,000
c	(　 ) 1,099,384	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	1,004,508	100 [ 88.2]	1,138,898		1,140,000
d	(　 ) 1,519,206	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,475,800	100 [ 113.3]	1,302,560		1,300,000
e	(　 ) 843,449	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	844,276	100 [ 72.8]	1,159,720		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

荒川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,730,766	4,674,900	19,055,866	12,864,100	6,191,766	（　0.9546） 5,910,660	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	137,457,209 円　　　　（　 1,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	79.17	ＲＣ10	643.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	127 ㎡	13.1 m x 10.2 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階フロア貸し店舗、３階以上戸当たり平均専有面積３４㎡前後の住戸の１０階建てを想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

地域において標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.32	67.3	43.30	5,550	240,315	6.0	1,441,890
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.32	79.0	50.84	4,620	234,881	6.0	1,409,286
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.32	91.4	58.82	3,180	187,048	1.0	187,048
							1.0	187,048
4～10	住宅	64.32	91.4	58.82	3,230	189,989	1.0	189,989
							1.0	189,989
～

計		643.20	87.8	564.70		1,992,167		4,368,147
								1,516,971

⑨年額支払賃料	1,992,167 円　×　12ヶ月　＝　 23,906,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 564.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,906,004 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 956,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,949,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,368,147 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,516,971 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 739,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,730,766 円　　　　（　 186,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－４公　　　　-17	3,165 ( 3,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	3,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２－４公　　　　-18	3,112 ( 3,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,991
c	Ｒ２－４公　　　　-20	3,206 ( 3,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	3,480

荒川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	197,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,195,300 円	23,906,004　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,674,500 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,674,900 円　（　　　　　　 36,810 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 643.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,864,100 円（　　　　　 101,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,730,766 円
②総費用	4,674,900 円
③純収益　①－②	19,055,866 円
④建物等に帰属する純収益	12,864,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,191,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,910,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,457,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
荒川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-2

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

152,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区荒川６丁目５番５｢荒川６－５－２｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
	1.2:1	店舗兼住宅ＲＣ7	各種小売店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東15m都道	水道、ガス、下水	町屋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

町屋駅南西方

100m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特別の変動要因は認められないので、当面は現状のまま推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 978,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及び隣接区等の商業地域であり、特に最寄駅からの接近性に優れる地域に代替性を有する。市場参
加者は自用目的の法人、賃料収入目的の投資家等である。店舗ビルについては新型コロナウイルス感染症の影響は否め
ないものの、繁華性の高い商業地の供給は希少であり、需要が競合する可能性が高い。需要の中心となる価格帯は、土
地については㎡あたり１００万円台、土地建物一体としては２億円程度から５億円程度と幅を有するものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、自用または収益目的の法人等であり、収益性を念頭に置きつつ、需要が競合する地域の場合、市場の動
向に着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似
地域等に所在する取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視
し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 803,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[ 69.8]

[100.0]
100

1,190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

荒川区の人口は微減、世帯数は微増である。
商業地の取引件数は横ばい、取引価格はやや
上昇している。金利の低水準は継続している
。

繁華性を有する高容積率地域については高度
利用が進むものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  -2.8
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－４公 -23	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、南東4m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
b	６－４公Ｙ -22	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北4m、西4m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
c	１１－４公Ｙ -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南32m都道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	１－４公 -18	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	西19m都道、北4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 843,449	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	844,276	100 [ 71.5]	1,180,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,306,413	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,241,092	100 [ 104.0]	1,193,358		1,190,000
c	(　 ) 889,921	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	913,949	100 [ 69.8]	1,309,383		1,310,000
d	(　 ) 1,019,265	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,077,568	100 [ 80.8]	1,333,624		1,330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

荒川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,704,221	4,789,480	18,914,741	13,321,200	5,593,541	（　0.9546） 5,339,594	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	124,176,605 円　　　　（　 978,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	79.17	ＲＣ10	643.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	127 ㎡	13.1 m x 10.2 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、各階フロア貸し、３階から８階は単身者向け１Ｋおよび１ＬＤＫ、平均専有面積約２９㎡、９階１０階は２ＬＤＫ

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種建物において平均的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.32	67.3	43.30	6,000	259,800	6.0	1,558,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.32	79.0	50.84	4,600	233,864	6.0	1,403,184
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.32	91.4	58.82	3,150	185,283	1.0	185,283
							1.0	185,283
4～ 8	住宅	64.32	91.4	58.82	3,200	188,224	1.0	188,224
							1.0	188,224
9～10	住宅	64.32	91.4	58.82	3,150	185,283	1.0	185,283
							1.0	185,283

計		643.20	87.8	564.70		1,990,633		4,458,953
								1,496,969

⑨年額支払賃料	1,990,633 円　×　12ヶ月　＝　 23,887,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 564.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,887,596 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,932,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,458,953 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,496,969 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 729,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,704,221 円　　　　（　 186,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－４公　　　　-9	3,106 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,283 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ２－４公　　　　-19	3,046 ( 3,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,563
c	Ｒ２－４公　　　　-17	3,165 ( 3,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,173

荒川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,194,380 円	23,887,596　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,789,480 円　（　　　　　　 37,712 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 643.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,321,200 円（　　　　　 104,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,704,221 円
②総費用	4,789,480 円
③純収益　①－②	18,914,741 円
④建物等に帰属する純収益	13,321,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,593,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,339,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,176,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 978,000 円／㎡）