鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－４公 -19	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、南3.2m、二方路		準工高度地区3種 (70,300)
b	２－４公Ｙ -38	荒川区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	２－４公Ｙ -34	荒川区		更地	（　）	不整形	北12m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	１－４公 -21	荒川区		更地	（　）	長方形	南8m区道、北2.5m、二方路		準工高度地区3種 (70,300)
e	１－４公 -23	荒川区		建付地	（　）	長方形	西8m区道、中間画地		準工特別用途地区 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 737,505	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	696,188	100 [ 99.6]	698,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	699,000
b	(　 ) 552,151	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,850	100 [ 98.5]	573,452		573,000
c	(　 ) 751,527	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	759,042	100 [ 133.1]	570,279		570,000
d	(　 ) 682,749	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	670,252	100 [ 117.0]	572,865		573,000
e	(　 ) 607,520	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	603,946	100 [ 105.1]	574,639		575,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

荒川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,973,913	3,462,673	14,511,240	11,520,000	2,991,240	（　0.9519） 2,847,361	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	66,217,698 円　　　　（　 450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	101.70	Ｓ7	648.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火特別用途地区最低敷地６０㎡	70 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 19.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロアー貸し、２～７階共同住宅ファミリータイプ平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

建物計画上標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	101.70	57.2	58.20	3,050	177,510	3.0	532,530
							1.0	177,510
2～ 2	住宅	91.20	96.8	88.30	2,493	220,132	1.0	220,132
							1.0	220,132
3～ 4	住宅	91.20	96.8	88.30	2,500	220,750	1.0	220,750
							1.0	220,750
5～ 7	住宅	91.20	96.8	88.30	2,537	224,017	1.0	224,017
							1.0	224,017
～

計		648.90	90.6	588.00		1,511,193		1,866,213
								1,511,193

⑨年額支払賃料	1,511,193 円　×　12ヶ月　＝　 18,134,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,134,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 906,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,227,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,866,213 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,511,193 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 728,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,973,913 円　　　　（　 122,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４ー４公　　　　-14	3,043 ( 2,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [116.0]	100 [ 99.0]	2,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１４ー４公　　　　-15	3,243 ( 3,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [123.0]	100 [108.0]	2,597
c	Ｒ１４ー４公　　　　-17	2,906 ( 2,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [125.0]	100 [ 97.0]	2,605

荒川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	725,373 円	18,134,316　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,462,673 円　（　　　　　　 23,556 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 648.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,520,000 円（　　　　　 78,367 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,973,913 円
②総費用	3,462,673 円
③純収益　①－②	14,511,240 円
④建物等に帰属する純収益	11,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,991,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,847,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,217,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
荒川 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -10

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　塩入　晋

TEL.

鑑定評価額

82,600,000 円

１㎡当たりの価格

562,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区東日暮里５丁目５番１３｢東日暮里５－５－７｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）特別用途地区最低敷地６０㎡ (70,400)
	1:2.5	作業所兼住宅Ｓ3	一般住宅、事務所、作業所等が混在する地域	西8m区道	水道、ガス、下水	日暮里 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

日暮里駅東方

700m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
特別用途地区
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動は予測できず、今後しばらく現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 576,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 457,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね荒川区南部における住工混在地域である。需要者の中心は、地縁を有する個人や法人、自己
利用目的の事業者、マンション開発業者等である。周辺は住宅、事務所、作業所等多様な用途に供されている日暮里駅
徒歩圏の混在地域で、市場は新型コロナによる取引等への影響から回復傾向にあり、また、物件の供給が少ないため高
値での参入も見られる。中心価格帯は、土地１５０㎡として総額８，０００万円から８，５００万円前後と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は容積率４００％の混在地域で、住宅のほか事務所や作業所等も見られるものの、地域内の土地利用は自己使
用目的が中心である。また、比準価格は代替性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼
性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 513,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

559,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

荒川区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ
る。区内住宅地の取引件数はやや増加してお
り、一部の取引価格には上昇傾向も窺える。

利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を
有する。地域要因に目立った変動はない。

個別的要因に変動はない。混在度の高い住宅
地域であるため、方位による格差はないもの
と判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－４公 -22	荒川区		建付地	（　）	長方形	西8m区道、中間画地		準工特別用途地区 (70,400)
b	２－４公 -17	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.2m区道、東3.6m、角地		準工高度地区3種新防火 (100,252)
c	１－４公 -20	荒川区		建付地	（　）	長方形	北6.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	１５－４公Ｙ -7	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 602,826	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	602,826	100 [ 102.0]	591,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	591,000
b	(　 ) 492,483	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	488,138	100 [ 86.6]	563,670		564,000
c	(　 ) 544,107	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	556,077	100 [ 96.9]	573,867		574,000
d	(　 ) 600,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	609,000	100 [ 107.9]	564,411		564,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 576,000 円／㎡]

荒川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,790,379	3,787,328	15,003,051	11,968,000	3,035,051	（　0.9519） 2,889,065	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,187,558 円　　　　（　 457,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	101.70	Ｓ7	648.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火特別用途地区最低敷地６０㎡	70 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 19.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造７階建の事務所兼共同住宅（１階事務所はフロア貸し、２～７階は１ＬＤＫ２戸の住宅）を想定

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	101.70	57.2	58.20	3,000	174,600	6.0	1,047,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	91.20	96.8	88.30	2,600	229,580	1.0	229,580
							1.0	229,580
3～ 4	住宅	91.20	96.8	88.30	2,639	233,024	1.0	233,024
							1.0	233,024
5～ 6	住宅	91.20	96.8	88.30	2,691	237,615	1.0	237,615
							1.0	237,615
7～ 7	住宅	91.20	96.8	88.30	2,730	241,059	1.0	241,059
							1.0	241,059

計		648.90	90.6	588.00		1,586,517		2,459,517
								1,411,917

⑨年額支払賃料	1,586,517 円　×　12ヶ月　＝　 19,038,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,038,204 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 951,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,086,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,459,517 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,411,917 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 680,720 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,790,379 円　　　　（　 127,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－４公　　　　-9	2,920 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－４公　　　　-14	2,701 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.2]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,657
c	Ｒ２１－４公　　　　-11	3,138 ( 3,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,957

荒川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	761,528 円	19,038,204　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,787,328 円　（　　　　　　 25,764 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 648.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,968,000 円（　　　　　 81,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,790,379 円
②総費用	3,787,328 円
③純収益　①－②	15,003,051 円
④建物等に帰属する純収益	11,968,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,035,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,889,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,187,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457,000 円／㎡）