別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
荒川 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川６丁目５６番５
｢荒川６－５６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(90,276)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
、作業所等が混在す
る地域		 西4.6m区道 水道、ガス、下水 町屋

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　西
４．６ｍ区道　		 交通

施設		 町屋駅西方

470m		 法令

規制		 準工
(90,276)
準防 
特別用途地区
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、アパートや戸建住宅等が混在する古くからの住宅地域。地域の変動をもらたす要因も特段なく、今
後も現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区において最寄駅を中心として広がる住宅地域一帯。典型的な需要者は戸建住宅の取得を
目的とする個人が中心だが、規模のまとまった土地については戸建分譲業者が購入する場合もある。荒川区の戸建住宅
の中心価格帯は４，５００万円前後、新築戸建は５，０００台～６，０００万円台。令和３年１１月、最低敷地面積（
６０㎡）が導入され、土地６０㎡の新築建売住宅と土地４０㎡～５０㎡の中古建売住宅の価格動向が注目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域であり、典型的な需要者は主として戸建住宅のエンドユー
ザー、自営業者等が想定される。当該需要者は不動産の収益性よりも市場性に着目して売買取引の意思決定を行う傾向
にあり、市場の需給を反映して形成される比準価格が説得性、信頼性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    513,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[102.0]		 100
[114.3]		 [102.0]
100		 454,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区内の人口は微減、世帯数は微増。住宅
地の取引件数・取引価格は緊急事態宣言解除
後、回復が認められ、やや増加・上昇で推移
。

一般住宅、アパート、作業所等が混在する地
域であり、近隣地域及びその周辺地域におけ
る地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－４公

-33		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(90,240)
b １５－４公

-25		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
c １－４公

-2		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(90,300)
d １５－４公

-27		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m区道、
南5m、東4m、
三方路
準工
高度地区3種
特別用途地区
(100,300)
e １－４公

-9		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東2.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,680  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
404,073 		 100
[  88.9]
454,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
492,968  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
491,992 		 100
[ 108.8]
452,199 
461,000 
c (　           ) 
483,924  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
485,361 		 100
[ 102.3]
474,449 
484,000 
d (　           ) 
400,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.7]
392,085 		 100
[  88.2]
444,541 
453,000 
e (　           ) 
401,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
396,643 		 100
[  88.1]
450,219 
459,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



荒川 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,164,865 
871,658 
4,293,207 
2,841,600 
1,451,607 		 （　0.9756）
1,416,188 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     32,934,605 円　　　　（　    326,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 Ｓ3 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   276 ％   101 ㎡      8.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２５㎡～３０㎡の単身者向けの共同住宅。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 地域の類似共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
83.9 
52.00 
2,670 
138,840 		 1.0  138,840 
1.0  138,840 

 2～ 2		 住宅
67.00 
85.1 
57.00 
2,618 
149,226 		 1.0  149,226 
1.0  149,226 

 3～ 3		 住宅
67.00 
85.1 
57.00 
2,566 
146,262 		 1.0  146,262 
1.0  146,262 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
84.7 
166.00 

434,328 		 434,328 
434,328 
⑨年額支払賃料        434,328 円　×　12ヶ月　＝　       5,211,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,211,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,951,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           434,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          434,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         209,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,164,865 円　　　　（　        51,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－４公
　　　　-10		 2,740  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,884 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,618 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－４公
　　　　-11		 2,840  
(   2,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,785 
c Ｒ８－４公
　　　　-12		 2,419  
(   2,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,522 
荒川 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,600 円  　　　　     44,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 156,358 円  　　　        5,211,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      377,400 円  　　　　     44,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         871,658 円　（　　　　　　         8,630 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,841,600 円  
（　　　　　        28,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,164,865 円      
②総費用 871,658 円      
③純収益　①－② 4,293,207 円      
④建物等に帰属する純収益 2,841,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,451,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,416,188 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,934,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     326,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
荒川 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川６丁目５６番５
｢荒川６－５６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(90,276)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
、作業所等が混在す
る地域		 西4.6m区道 水道、ガス、下水 町屋

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．６ｍ区道		 交通

施設		 町屋駅西方

470m		 法令

規制		 準工
(90,276)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であるが、作業所等は減少傾向にあり、長期的には住宅用途
へと純化が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区中央部を中心に、都電荒川線各駅と東京メトロ千代田線「町屋」駅を最寄駅とする駅徒歩圏の混在
住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等であるが、同一需給圏外からの転入、建売・賃
貸事業目的の不動産業者等の需要もみられる。町屋駅から徒歩圏内に位置し、都心部への接近性にも優れるため、コロ
ナ禍の影響により一時停滞した不動産需要は持ち直している。需要の中心は小規模建売住宅で５，０００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であ
り、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映し
た比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    513,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[102.0]		 100
[116.4]		 [102.0]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響を受け、区内の人口は微減、
世帯数は微増。不動産の取引件数は住宅地で
やや増加しており、取引価格もやや上昇傾向
で推移。

町屋駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域
要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－４公

-3		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,240)
b ６－４公

-24		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m区道、
東3.8m、角地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(100,300)
c １－４公

-9		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東2.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(90,240)
d １－４公

-4		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.3m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
401,741 		 100
[  93.4]
430,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
498,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
497,844 		 100
[ 107.8]
461,822 
471,000 
c (　           ) 
401,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
396,643 		 100
[  88.0]
450,731 
460,000 
d (　           ) 
451,545  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
458,784 		 100
[ 103.8]
441,988 
451,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    456,000 円／㎡]  



荒川 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,289,194 
873,754 
4,415,440 
2,841,600 
1,573,840 		 （　0.9756）
1,535,438 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     35,707,860 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 Ｓ3 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   276 ％   101 ㎡      8.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等を勘案し、単身者向けで専有面積２６㎡～２９㎡程度の３階建を想定 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
83.9 
52.00 
2,600 
135,200 		 1.0  135,200 
1.0  135,200 

 2～ 2		 住宅
67.00 
85.1 
57.00 
2,650 
151,050 		 1.0  151,050 
1.0  151,050 

 3～ 3		 住宅
67.00 
85.1 
57.00 
2,700 
153,900 		 1.0  153,900 
1.0  153,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
84.7 
166.00 

440,150 		 440,150 
440,150 
⑨年額支払賃料        440,150 円　×　12ヶ月　＝　       5,281,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,281,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       211,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,070,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           440,150 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          440,150 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         214,441 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,289,194 円　　　　（　        52,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－４公
　　　　-10		 2,740  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,044 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－４公
　　　　-11		 2,840  
(   2,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,760 
c Ｒ８－４公
　　　　-12		 2,419  
(   2,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,609 
荒川 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,600 円  　　　　     44,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 158,454 円  　　　        5,281,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      377,400 円  　　　　     44,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         873,754 円　（　　　　　　         8,651 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,841,600 円  
（　　　　　        28,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,289,194 円      
②総費用 873,754 円      
③純収益　①－② 4,415,440 円      
④建物等に帰属する純収益 2,841,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,573,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,535,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,707,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）