鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－４公 -14	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m区道、中間画地		準工高度地区3種新防火 (90,300)
b	２－４公Ｙ -9	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.4m区道、東3.4m、角地		準工高度地区3種新防火 (100,264)
c	１－４公Ｙ -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,300)
d	１－４公Ｙ -16	荒川区		建付地	（　）	長方形	北西3.8m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,240)
e	６－４公Ｙ -28	荒川区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,914	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	505,424	100 [ 99.9]	505,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	506,000
b	(　 ) 461,110	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	450,469	100 [ 98.3]	458,259		458,000
c	(　 ) 436,368	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	430,806	100 [ 99.0]	435,158		435,000
d	(　 ) 549,268	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	544,374	100 [ 99.2]	548,764		549,000
e	(　 ) 359,856	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	428,017	100 [ 96.7]	442,624		443,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

荒川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,319,746	1,324,180	5,995,566	3,827,200	2,168,366	（　0.9756） 2,115,458	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	49,196,698 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｓ3	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	270 ％	147 ㎡	8.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸約４０㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	90.0	79.20	2,527	200,138	1.0	200,138
							1.0	200,138
2～ 2	住宅	88.00	90.0	79.20	2,557	202,514	1.0	202,514
							1.0	202,514
3～ 3	住宅	88.00	90.0	79.20	2,607	206,474	1.0	206,474
							1.0	206,474
～

～

計		264.00	90.0	237.60		609,126		609,126
								609,126

⑨年額支払賃料	609,126 円　×　12ヶ月　＝　 7,309,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,309,512 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,017,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	609,126 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,126 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 296,766 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,319,746 円　　　　（　 49,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－４公　　　　-4	3,035 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,667 円/㎡　月額支払賃料（　 2,557 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－４公　　　　-5	2,785 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.7]	100 [102.0]	2,632
c	Ｒ２０－４公　　　　-6	2,835 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.2]	100 [102.0]	2,617

荒川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,000 円	59,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	292,380 円	7,309,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 508,300 円	59,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,324,180 円　（　　　　　　 9,008 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,827,200 円（　　　　　 26,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,319,746 円
②総費用	1,324,180 円
③純収益　①－②	5,995,566 円
④建物等に帰属する純収益	3,827,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,168,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,115,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,196,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
荒川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -7

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　菱村　千枝

TEL.

鑑定評価額

67,600,000 円

１㎡当たりの価格

460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住７丁目９６番１｢南千住７－２９－１１｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,300) 準防（その他）高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,270)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域	北4.5m区道	水道、ガス、下水	南千住 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．５ｍ
区道

交通

施設

南千住駅西方

200m

法令

規制

準工
(90,270)
準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅のほか、作業所等が混在する地域であり、当面の間現状で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 478,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、荒川区を中心にＪＲ常磐線・京浜東北線、東京メトロ日比谷線、都電荒川線各駅から徒歩圏内に
存する住宅地域である。需要者の中心は区内在住者が主体であるが、利便性の高さから埼玉県や隣接区等からの転入需
要も見られる。需要者は一次取得者が多く、市場への新規供給は、規模を小さく分割して総額を抑えた戸建分譲販売が
主流である。取引の中心価格帯は、土地で総額３千万台、新築戸建住宅で総額５～６千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証
的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求め
た価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。自己使用目的の取引が主体の地域であるので、比準
価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 513,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[111.0]

[100.0]
100

459,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は微増傾向で、取
引件数は横ばいからやや増加傾向である。賃
料は横ばい傾向で取引価格はやや上昇傾向を
示している。

特段の地域要因の変動はないが、コロナ禍の
混乱から安定し、地価は緩やかに上昇傾向に
ある。

個別的要因につき特別の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　  +1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－４公 -14	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m区道、中間画地		準工高度地区3種新防火 (90,300)
b	２－４公 -25	荒川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東3.8m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (90,240)
c	２－４公Ｙ -29	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北3.6m私道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
d	２－４公Ｙ -9	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.4m区道、東3.4m、角地		準工高度地区3種新防火 (100,264)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,914	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	505,424	100 [ 103.8]	486,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	487,000
b	(　 ) 484,414	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	469,509	100 [ 99.7]	470,922		471,000
c	(　 ) 464,671	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	470,247	100 [ 98.8]	475,959		476,000
d	(　 ) 461,110	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	450,469	100 [ 98.3]	458,259		458,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

荒川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,257,782	1,251,342	6,006,440	3,827,200	2,179,240	（　0.9756） 2,126,067	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	49,443,419 円　　　　（　 336,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｓ3	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	270 ％	147 ㎡	8.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積約３９㎡のファミリータイプを各階に想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	90.0	79.20	2,500	198,000	2.0	396,000
							1.0	198,000
2～ 2	住宅	88.00	90.0	79.20	2,600	205,920	2.0	411,840
							1.0	205,920
3～ 3	住宅	88.00	90.0	79.20	2,600	205,920	2.0	411,840
							1.0	205,920
～

～

計		264.00	90.0	237.60		609,840		1,219,680
								609,840

⑨年額支払賃料	609,840 円　×　12ヶ月　＝　 7,318,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,318,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,952,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,219,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,587 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 294,019 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,257,782 円　　　　（　 49,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－４公　　　　-7	2,482 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－４公　　　　-10	2,837 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	2,806
c	Ｒ１５－４公　　　　-9	2,566 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,595

荒川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,000 円	59,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,542 円	7,318,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 508,300 円	59,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,251,342 円　（　　　　　　 8,513 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,827,200 円（　　　　　 26,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,257,782 円
②総費用	1,251,342 円
③純収益　①－②	6,006,440 円
④建物等に帰属する純収益	3,827,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,179,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,126,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,443,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,000 円／㎡）