鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－４公 -5	荒川区		更地	（　）	長方形	東7.2m区道、南8m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
b	１１－４公 -7	荒川区		建付地	（　）	長方形	北6.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	６－４公 -11	荒川区		更地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
d	６－４公 -13	荒川区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.6m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (90,184)
e	６－４公 -28	荒川区		建付地	（　）	長方形	西4.6m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,276)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,969	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	451,317	100 [ 119.0]	379,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 460,472	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	462,774	100 [ 99.6]	464,633		474,000
c	(　 ) 464,499	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	461,311	100 [ 99.0]	465,971		475,000
d	(　 ) 423,443	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,984	100 [ 96.0]	443,733		453,000
e	(　 ) 427,714	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	422,682	100 [ 95.8]	441,213		450,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 448,000 円／㎡]

荒川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,744,140	804,695	3,939,445	2,220,800	1,718,645	（　0.9756） 1,676,710	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	38,993,256 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.55	Ｓ3	160.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	180 ％	110 ㎡	13.1 m x 8.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階５３㎡程度の小家族向けを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.55	100.0	53.55	2,450	131,198	1.0	131,198
							1.0	131,198
2～ 2	住宅	53.55	100.0	53.55	2,500	133,875	1.0	133,875
							1.0	133,875
3～ 3	住宅	53.55	100.0	53.55	2,500	133,875	1.0	133,875
							1.0	133,875
～

～

計		160.65	100.0	160.65		398,948		398,948
								398,948

⑨年額支払賃料	398,948 円　×　12ヶ月　＝　 4,787,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,787,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,548,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 398,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 192,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,744,140 円　　　　（　 43,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－４公　　　　-16	2,103 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,611 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１３－４公　　　　-17	2,879 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	2,644
c	Ｒ１３－４公　　　　-18	2,599 ( 2,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,879

荒川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,500 円	34,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,495 円	4,787,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,695 円　（　　　　　　 7,315 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 160.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,220,800 円（　　　　　 20,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,744,140 円
②総費用	804,695 円
③純収益　①－②	3,939,445 円
④建物等に帰属する純収益	2,220,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,718,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,676,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,993,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
荒川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -1

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

48,700,000 円

１㎡当たりの価格

443,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区西尾久８丁目２９４番９０｢西尾久８－１８－１０｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種最低敷地６０㎡ (70,180)
	1.5:1	共同住宅ＬＳ3	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4.5m区道	水道、ガス、下水	荒川遊園地前 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 8.5 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ区道

交通

施設

荒川遊園地前駅北西方

350m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 451,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として区内西部の地域と判定した。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は個人が主体である。
標準地周辺は中小規模の低層の戸建住宅、共同住宅、事業所が混在しつつ密集する地域である。取引は見られるが多く
はない。都電荒川線が主要交通手段のため、区内では競争力の劣る地域であるが、需要は根強いと思われる。新築建売
住宅では総額４０００～５０００万円程度が中心水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域の
ため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価
格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑
定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 513,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[116.8]

[102.0]
100

444,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    439,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増。土地取引件数は
住宅地はやや増加。取引価格もやや上昇。賃
料はオフィス、店舗、マンションとも横這い
。

周辺の状況に変化はない。新たに最低敷地面
積制度が導入された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６－４公 -28	荒川区		建付地	（　）	長方形	西4.6m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,276)
b	１１－４公 -5	荒川区		更地	（　）	長方形	東7.2m区道、南8m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
c	１１－４公 -7	荒川区		建付地	（　）	長方形	北6.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	６－４公 -13	荒川区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.6m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (90,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 427,714	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	422,682	100 [ 93.6]	451,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	461,000
b	(　 ) 483,969	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	451,317	100 [ 119.0]	379,258		387,000
c	(　 ) 460,472	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	462,774	100 [ 108.2]	427,702		436,000
d	(　 ) 423,443	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,984	100 [ 95.0]	448,404		457,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

荒川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,911,242	875,000	4,036,242	2,278,400	1,757,842	（　0.9756） 1,714,951	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,882,581 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.55	Ｓ3	160.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	180 ％	110 ㎡	13.1 m x 8.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫのファミリータイプを１戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.55	100.0	53.55	2,510	134,000	1.0	134,000
							1.0	134,000
2～ 2	居宅	53.55	100.0	53.55	2,588	139,000	1.0	139,000
							1.0	139,000
3～ 3	居宅	53.55	100.0	53.55	2,614	140,000	1.0	140,000
							1.0	140,000
～

～

計		160.65	100.0	160.65		413,000		413,000
								413,000

⑨年額支払賃料	413,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,956,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,956,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,708,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	413,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 413,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 199,118 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,911,242 円　　　　（　 44,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－４公　　　　-17	2,879 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.5]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,588 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１３－４公　　　　-19	2,947 ( 2,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,847
c	Ｒ９－４公　　　　-25	2,869 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,913

荒川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	35,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,800 円	4,956,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 875,000 円　（　　　　　　 7,955 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 160.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,278,400 円（　　　　　 20,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,911,242 円
②総費用	875,000 円
③純収益　①－②	4,036,242 円
④建物等に帰属する純収益	2,278,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,757,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,714,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,882,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）