鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１－４公 -41	北区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、北6.7m、角地		商業 (100,402)
b	４－４公Ｙ -12	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m区道、中間画地		商業 (100,348)
c	４－４公 -12	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6.3m区道、北西6.3m、南西3.6m、三方路		商業 (100,378)
d	３－４公 -3	北区		更地	（　）	不整形	北西11.5m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	４－４公 -17	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 637,959	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	633,888	100 [ 95.0]	667,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	667,000
b	(　 ) 643,334	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	693,446	100 [ 91.9]	754,566		755,000
c	(　 ) 787,887	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	775,648	100 [ 106.9]	725,583		726,000
d	(　 ) 657,685	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	684,128	100 [ 98.8]	692,437		692,000
e	(　 ) 804,667	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	837,849	100 [ 98.0]	854,948		855,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 739,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,713,739	4,838,871	19,874,868	15,345,500	4,529,368	（　0.9327） 4,224,542	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	98,245,163 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.69	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階から上は４０㎡前後のファミリータイプの住宅を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.95	4,700	230,065	8.0	1,840,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.09	96.4	78.21	3,015	235,803	1.0	235,803
							1.0	235,803
3～ 7	住宅	81.09	96.4	78.21	3,050	238,541	1.0	238,541
							1.0	238,541
8～ 8	住宅	88.29	96.7	85.41	3,100	264,771	1.0	264,771
							1.0	264,771
9～ 9	住宅	69.86	95.9	66.98	3,100	207,638	1.0	207,638
							1.0	207,638

計		753.38	89.0	670.60		2,130,982		3,741,437
								1,900,917

⑨年額支払賃料	2,130,982 円　×　12ヶ月　＝　 25,571,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,571,784 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,790,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,781,759 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,741,437 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,900,917 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 897,185 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,713,739 円　　　　（　 162,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－４公　　　　-4	3,863 ( 3,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－４公　　　　-5	3,579 ( 3,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	3,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,022,871 円	25,571,784　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,838,871 円　（　　　　　　 31,835 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,345,500 円（　　　　　 100,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,713,739 円
②総費用	4,838,871 円
③純収益　①－②	19,874,868 円
④建物等に帰属する純収益	15,345,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,529,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,224,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,245,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-21

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

714,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽１丁目３６番２４｢赤羽１－３６－７｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:3	店舗Ｓ8	飲食店、中高層マンション等が多い商業地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	赤羽 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

赤羽駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 736,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 628,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び隣接区等の商業地域であり、特に最寄駅からの接近性に優れる地域に代替性が高い。市場参加者
は自用目的の法人、賃料収入目的の投資家等である。店舗がみられる地域について新型コロナウイルス感染症の影響は
否めないが、商業地の供給は希少であることから、需要は競合する可能性がある。需要の中心となる価格帯は、土地に
ついては㎡あたり７０万円台、土地建物一体としては１億円から３億円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、自用または収益目的の法人等であり、収益性を念頭に置きつつ、需要が競合する地域の場合、市場の動
向に着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似
地域等に所在する取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視
し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 965,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[140.0]

[100.0]
100

709,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    704,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微減、世帯数は横ばいである。
商業地の取引件数は横ばい、取引価格はやや
上昇している。金利の低水準は継続している
。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－４公 -9	北区		貸家建付地	（　）	台形	北7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
b	２１－４公 -45	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.5m区道、西8m、角地		近商高度地区3種景観形成重点地区 (100,300)
c	８－４公 -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.4m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,324)
d	４－４公Ｙ -10	北区		更地	（　）	長方形	北西7.6m区道、中間画地		商業 (100,456)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 554,376	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	592,891	100 [ 80.9]	732,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	733,000
b	(　 ) 573,025	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	547,375	100 [ 75.4]	725,962		726,000
c	(　 ) 608,047	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	557,376	100 [ 74.7]	746,153		746,000
d	(　 ) 799,060	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	822,233	100 [ 109.6]	750,213		750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 736,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,960,463	5,316,270	19,644,193	15,345,500	4,298,693	（　0.9546） 4,103,532	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	95,430,977 円　　　　（　 628,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.69	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階から７階は４０㎡程度の単身者向け１ＤＫ、８階及び９階はファミリータイプ、計１４戸

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種建物において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.91	6,000	293,460	10.0	2,934,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.09	96.4	78.21	2,950	230,720	1.0	230,720
							1.0	230,720
3～ 7	住宅	81.09	96.4	78.21	3,000	234,630	1.0	234,630
							1.0	234,630
8～ 8	住宅	88.29	96.7	85.41	2,700	230,607	1.0	230,607
							1.0	230,607
9～ 9	住宅	69.86	95.9	66.98	2,700	180,846	1.0	180,846
							1.0	180,846

計		753.38	89.0	670.56		2,108,783		4,749,923
								1,815,323

⑨年額支払賃料	2,108,783 円　×　12ヶ月　＝　 25,305,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,305,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,265,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,040,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,749,923 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,815,323 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 875,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,960,463 円　　　　（　 164,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－４公　　　　-4	3,863 ( 3,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [102.0]	2,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,081 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－４公　　　　-5	3,579 ( 3,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,544
c	Ｒ１５－４公　　　　-6	3,624 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	3,051

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	235,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,265,270 円	25,305,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,316,270 円　（　　　　　　 34,975 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,345,500 円（　　　　　 100,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,960,463 円
②総費用	5,316,270 円
③純収益　①－②	19,644,193 円
④建物等に帰属する純収益	15,345,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,298,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,103,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,430,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,000 円／㎡）