鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－４公Ｙ -32	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)
b	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	２１－４公 -46	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m都道、北4m、角地		商業地区計画等新防火 (100,500)
d	１７－４公 -5	板橋区		建付地	（　）	台形	北24m都道、中間画地		近商高度3種最高35m (90,300)
e	４－４公 -26	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、東8.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	787,708	100 [ 103.5]	761,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	745,000
b	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 106.7]	723,689		708,000
c	(　 ) 753,225	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	740,313	100 [ 97.3]	760,856		745,000
d	(　 ) 686,178	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	728,071	100 [ 81.5]	893,339		875,000
e	(　 ) 797,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	781,767	100 [ 89.1]	877,404		859,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,183,517	7,543,020	28,640,497	23,116,200	5,524,297	（　0.9546） 5,273,494	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	122,639,395 円　　　　（　 601,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	137.20	ＲＣ9	1,135.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	204 ㎡	11.2 m x 15.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分が店舗、２階以上が各階３３～４７㎡程度の居室３戸からなる店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.86	58.6	76.71	4,199	322,105	6.0	1,932,630
							0.0	0
2～ 4	住宅	125.56	92.4	115.99	2,799	324,656	1.0	324,656
							1.0	324,656
5～ 7	住宅	125.56	92.4	115.99	2,939	340,895	1.0	340,895
							1.0	340,895
8～ 9	住宅	125.56	92.4	115.99	3,023	350,638	1.0	350,638
							1.0	350,638
～

計		1,135.34	88.5	1,004.63		3,020,034		4,630,559
								2,697,929

⑨年額支払賃料	3,020,034 円　×　12ヶ月　＝　 36,240,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,004.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,240,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,833,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,838,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,630,559 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,697,929 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,300,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,183,517 円　　　　（　 177,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－４公　　　　-6	2,788 ( 2,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	2,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,920 円/㎡　月額支払賃料（　 2,799 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１４ー４公　　　　-4	3,125 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.8]	100 [106.0]	3,045
c	Ｒ２１－４公　　　　-1	3,068 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.9]	100 [103.0]	2,983

北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	354,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,833,620 円	36,672,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,543,020 円　（　　　　　　 36,976 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,135.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,116,200 円（　　　　　 113,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,183,517 円
②総費用	7,543,020 円
③純収益　①－②	28,640,497 円
④建物等に帰属する純収益	23,116,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,524,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,273,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,639,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 601,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
北 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-17

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

702,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区志茂２丁目２番２０外｢志茂２－２－１５｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
	不整形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ8	共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東27m国道、北西側道	水道、ガス、下水	志茂近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

志茂駅北西方近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商
業地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 719,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 685,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、最寄り駅に近く、高い容積率
が指定されている幹線道路沿いの地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れ、安定した賃料収入を享受できる
地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は最寄り駅に近く、需要が旺盛であることか
ら、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で７０～７５万円／㎡程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入す
ることが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立
したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且
つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 965,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[138.5]

[ 97.9]
100

702,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    685,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減傾向で推移している。新型
コロナウイルス感染症による厳しい景気状況
は徐々に緩和され、不動産市場も持ち直しつ
つある。

共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業
地域であり、近隣地域及びその周辺地域にお
ける地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　 +54.5
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－４公Ｙ -32	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)
b	１２－４公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西21.5m都道、東2.2m、角地		近商高度地区最高35m 高度地区 (100,400)
c	６－４公 -35	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m区道、東4.7m、二方路		近商高度地区最低7m 特別用途地区 (100,400)
d	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	787,708	100 [ 105.5]	746,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	731,000
b	(　 ) 669,593	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	657,891	100 [ 89.9]	731,803		716,000
c	(　 ) 606,363	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	601,653	100 [ 83.0]	724,883		710,000
d	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 105.7]	730,535		715,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 719,000 円／㎡]

北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,486,088	7,670,912	29,815,176	23,377,400	6,437,776	（　0.9327） 6,004,514	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	139,639,860 円　　　　（　 685,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	137.20	ＲＣ9	1,135.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	204 ㎡	11.2 m x 15.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階～９階は３３～４７㎡程度の各階３住戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

地域における店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.86	58.6	76.71	4,300	329,853	6.0	1,979,118
							0.0	0
2～ 4	住宅	125.56	92.4	115.99	2,950	342,171	1.0	342,171
							1.0	342,171
5～ 7	住宅	125.56	92.4	115.99	3,030	351,450	1.0	351,450
							1.0	351,450
8～ 9	住宅	125.56	92.4	115.99	3,100	359,569	1.0	359,569
							1.0	359,569
～

計		1,135.34	88.5	1,004.63		3,129,854		4,779,119
								2,800,001

⑨年額支払賃料	3,129,854 円　×　12ヶ月　＝　 37,558,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,004.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,558,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,899,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,090,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,779,119 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,800,001 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,349,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,486,088 円　　　　（　 183,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－４公　　　　-1	3,128 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	3,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－４公　　　　-8	3,220 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,193
c	Ｒ８－４公　　　　-9	3,100 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,106

北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,790,000 円	358,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,899,512 円	37,990,248　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,043,000 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,670,912 円　（　　　　　　 37,603 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 303,000 円／㎡　×　 1,135.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,377,400 円（　　　　　 114,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,486,088 円
②総費用	7,670,912 円
③純収益　①－②	29,815,176 円
④建物等に帰属する純収益	23,377,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,437,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,004,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,639,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 685,000 円／㎡）