鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－４公 -26	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、東8.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	１４－４公Ｙ -38	板橋区		建付地	（　）	台形	北30m都道、東4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
c	１５－４公 -2	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、北4m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
d	１７－４公Ｙ -11	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、北6.5m、角地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
e	５－４公Ｙ -21	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m都道、南東1m、二方路		１住居高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 797,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	781,767	100 [ 119.8]	652,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 564,098	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	561,862	100 [ 89.4]	628,481		628,000
c	(　 ) 573,362	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	553,158	100 [ 92.1]	600,606		601,000
d	(　 ) 543,594	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	550,529	100 [ 91.7]	600,359		600,000
e	(　 ) 437,500	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	437,933	100 [ 72.8]	601,556		602,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 621,000 円／㎡]

北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,780,807	1,489,959	6,290,848	4,328,430	1,962,418	（　0.9534） 1,870,969	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,510,907 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.99	Ｓ4	248.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	92 ㎡	7.2 m x 13.5 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は住戸１ＤＫタイプ各階２戸、計６戸、平均専有面積約２９㎡

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.65	74.3	49.49	3,200	158,368	6.0	950,208
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.71	95.0	57.67	2,850	164,360	1.0	164,360
							1.0	164,360
3～ 3	住宅	60.71	95.0	57.67	2,900	167,243	1.0	167,243
							1.0	167,243
4～ 4	住宅	60.71	95.0	57.67	2,950	170,127	1.0	170,127
							1.0	170,127
～

計		248.78	89.4	222.50		660,098		1,451,938
								501,730

⑨年額支払賃料	660,098 円　×　12ヶ月　＝　 7,921,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,921,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,525,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,451,938 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,793 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 501,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 241,897 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,780,807 円　　　　（　 84,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－４公　　　　-7	3,536 ( 3,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,979 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－４公　　　　-8	3,098 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,098
c	Ｒ６－４公　　　　-9	2,885 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,623

北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	323,500 円	64,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	396,059 円	7,921,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,900 円	64,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,489,959 円　（　　　　　　 16,195 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,700,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 248.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,328,430 円（　　　　　 47,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,780,807 円
②総費用	1,489,959 円
③純収益　①－②	6,290,848 円
④建物等に帰属する純収益	4,328,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,962,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,870,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,510,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-8

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　元

TEL.

鑑定評価額

55,800,000 円

１㎡当たりの価格

606,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区上十条３丁目１８番８｢上十条３－１２－８｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域	北東18m都道	水道、ガス、下水	十条 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

十条駅西方

570m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、十条駅前の「トレセン通り」に面する商業地域である。同通りには中小規模の飲食店舗ビル、店舗
兼共同住宅等が建ち並んでおり、当面は現況を保持したまま推移していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及び隣接区内の幹線道路に面する路線商業地域一帯。典型的な需要者は、賃料収入を目的とする地
元不動産業者等の投資家の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が挙げられる。標準地が接する都道４５５号線沿い
には店舗兼共同住宅、飲食店、事業所等が建ち並んでおり、ロードサイド用地として需要は底堅い。市場の中心となる
価格帯は、土地については６０万円／㎡前後、土地建物一体の場合は標準地規模で１億円内外と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ十条駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、小規模な自用店舗及び賃貸店舗付共同住宅等が混在する地域。典型的需
要者は既述のとおり賃料収入を目的とする地元不動産業者等の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が中心である。
上記需要者は投資採算性だけでなく、取引市場の動向（市場性）も検討した上で取引意思を決定する。よって本件では
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 551,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 88.0]

[100.0]
100

629,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    593,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微減、世帯数は横ばい。商業地
の取引件数は横ばいだが、取引価格は緊急事
態宣言解除後、回復が認められ、やや上昇で
推移。

十条駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域。
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.9
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－４公 -14	北区		建付地	（　）	長方形	南西18m都道、南東3m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	１９－４公Ｙ -19	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
c	３－４公Ｙ -23	北区		建付地	（　）	不整形	南20m区道、西2.4m、角地		近商高度地区3種景観形成重点地区 (100,400)
d	４－４公 -26	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、東8.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 669,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	677,367	100 [ 111.3]	608,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	609,000
b	(　 ) 701,213	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	715,938	100 [ 112.9]	634,135		634,000
c	(　 ) 502,991	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	534,985	100 [ 88.6]	603,821		604,000
d	(　 ) 797,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	781,767	100 [ 132.0]	592,248		592,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,712,717	1,421,743	6,290,974	4,328,430	1,962,544	（　0.9764） 1,916,228	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	44,563,442 円　　　　（　 484,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.99	Ｓ4	248.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	92 ㎡	7.2 m x 13.5 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は平均専有面積約２９㎡の１ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.65	74.3	49.52	3,124	154,700	6.0	928,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.71	95.0	57.67	2,840	163,783	1.0	163,783
							1.0	163,783
3～ 3	住宅	60.71	95.0	57.67	2,897	167,070	1.0	167,070
							1.0	167,070
4～ 4	住宅	60.71	95.0	57.67	2,925	168,685	1.0	168,685
							1.0	168,685
～

計		248.78	89.4	222.53		654,238		1,427,738
								499,538

⑨年額支払賃料	654,238 円　×　12ヶ月　＝　 7,850,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,850,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,543 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,458,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,427,738 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 499,538 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,712,717 円　　　　（　 83,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－４公　　　　-7	3,536 ( 3,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－４公　　　　-8	3,098 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	3,012
c	Ｒ６－４公　　　　-9	2,885 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,951

北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,800 円	64,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	392,543 円	7,850,856　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,900 円	64,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,700 円	64,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,421,743 円　（　　　　　　 15,454 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,700,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 248.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,328,430 円（　　　　　 47,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,712,717 円
②総費用	1,421,743 円
③純収益　①－②	6,290,974 円
④建物等に帰属する純収益	4,328,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,962,544 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,916,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,563,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,000 円／㎡）